南昌市农村村民住房建设管理条例

南昌市第十五届人民代表大会常务委员会公告

（第5号）

　　《南昌市农村村民住房建设管理条例》已由南昌市第十五届人民代表大会常务委员会第三十三次会议于2020年10月29日通过，江西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2020年11月25日批准，现予公布，自2021年10月1日起施行。

　　南昌市人民代表大会常务委员会

　　2020年12月10日

南昌市农村村民住房建设管理条例

（2020年10月29日南昌市第十五届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过　2020年11月25日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）

　　目　录

　　第一章　总则

　　第二章　规划与用地

　　第三章　申请与审批

　　第四章　建设与管理

　　第五章　法律责任

　　第六章　附则

　　第一章 总则

　　第一条  为了加强农村村民住房建设管理，节约集约用地，改善农村人居环境，促进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条  本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外集体土地上的农村村民新建、改建、扩建住房及其监督管理，适用本条例。

　　其他集体土地上的住房建设及其监督管理，适用有关法律、法规的规定。

　　第三条  农村村民住房建设应当符合规划，节约集约用地，遵循户有所居、标准控制、安全适用的原则。

　　第四条  市、县（区）人民政府应当加强对农村村民住房建设管理工作的领导，保障农村村民住房建设管理工作所需人员配备和经费预算。

　　第五条  市、县（区）人民政府农业农村主管部门是本行政区域农村宅基地改革和管理工作的主管部门，负责组织实施本条例，并履行下列职责：

　　（一）指导农村宅基地分配、使用、流转工作；

　　（二）指导农村宅基地合理布局工作，完善农村宅基地用地标准，开展违法用地查处；

　　（三）指导闲置农村宅基地和闲置住房盘活利用工作；

　　（四）组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民住房建设新增建设用地需求通报同级自然资源主管部门；

　　（五）法律、法规规定的其他职责。

　　市、县（区）人民政府自然资源主管部门负责指导编制村庄规划，实施乡村建设规划许可，农用地转用报批等监督管理工作。

　　在村庄规划区农村村民不超出原有农村宅基地范围建设住房的，市、县（区）人民政府自然资源主管部门可以委托乡（镇）人民政府核发乡村建设规划许可证。

　　发展改革、财政、生态环境、城乡建设、城市管理、公安、民政、水利、林业、文化、应急管理等有关部门按照各自职责，做好农村村民住房建设监督管理相关工作。

　　第六条  乡（镇）人民政府负责本辖区农村村民住房建设用地审批工作，根据法律、法规授权以及县（区）人民政府有关部门的委托，开展农村村民住房建设的相关执法工作。

　　村民委员会协助乡（镇）人民政府做好本辖区农村村民住房建设管理和服务工作。

　　鼓励成立农村村民住房建设理事会，对农村村民住房建设进行自治管理。

　　第七条  农业农村、自然资源等部门和乡（镇）人民政府应当加强农村村民住房建设节约集约用地工作和农村宅基地政策的宣传工作。

　　第二章 规划与用地

　　第八条  乡（镇）人民政府应当根据国土空间规划组织编制村庄规划，编制经费由县（区）人民政府统筹安排。

　　编制村庄规划应当结合当地实际情况，合理实用，兼顾中长期发展需要，传承农耕文化，符合生态文明建设要求，并与农业、林业、水利、电力、生态环境、交通、旅游、防灾减灾等专项规划相衔接。

　　第九条  村庄规划应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，由乡（镇）人民政府报上一级人民政府审批。

　　村庄规划是管理村域国土空间开发保护、实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可、进行各项建设的依据，非经法定程序，不得擅自修改。

　　第十条  农村村民住房建设用地实行计划管理。各级人民政府应当统筹安排农村村民住房建设用地计划。

　　县（区）人民政府和乡（镇）人民政府应当组织开展农村集体土地整理，鼓励和引导农村村民尽可能利用原有农村宅基地、荒山、荒坡、空闲地和其他未利用地建设住房。

　　鼓励和引导村集体采取建设中心村、住宅小区等方式满足农村村民住房需要。

　　第十一条  农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，农村村民住房建设不得占用永久基本农田，确需占用耕地的，每户农村宅基地面积不得超过一百二十平方米；占用原有农村宅基地或者空闲地的，每户农村宅基地面积不得超过一百八十平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户农村宅基地面积不得超过二百四十平方米。

　　农村村民每户住房建设房基占地面积不得超过一百二十平方米，建筑面积（含附属用房）不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。

　　县（区）人民政府可以根据本地实际情况在省人民政府及其有关部门规定的限额内制定农村村民住房建设的用地标准。

　　第十二条  农村村民住房建设应当避让下列区域：

　　（一）永久基本农田保护区；

　　（二）自然保护区的核心区；

　　（三）生态保护红线范围；

　　（四）饮用水水源一级、二级保护区；

　　（五）文物保护单位保护范围；

　　（六）行洪、泄洪通道，堤防和护堤地；

　　（七）公路建筑控制区和铁路建筑限界范围；

　　（八）地下电缆、光缆通道保护范围；

　　（九）变电设施、输电线路走廊；

　　（十）地质灾害隐患区、山洪灾害危险区；

　　（十一）其他依法应当避让的区域。

　　第十三条  县（区）、乡（镇）人民政府应当鼓励和引导村集体和农村村民盘活利用闲置农村宅基地和闲置住房，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法发展农家乐、民宿、乡村旅游等。农村村民住房租赁合同期限不得超过二十年。

　　鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合农村宅基地申请条件的村民转让农村宅基地使用权。

　　鼓励外迁的农村村民依法自愿有偿退出农村宅基地。不得违背农村村民意愿强制流转农村宅基地，不得以退出农村宅基地作为农村村民进城落户的条件。

　　第三章 申请与审批

　　第十四条  农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请住房建设：

　　（一）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于三十平方米的；

　　（二）住房依法被征收的；

　　（三）因灾害、政策性移民等，需要搬迁安置的；

　　（四）退出原有农村宅基地向中心村、集镇或者农村村民集中建房点集聚的；

　　（五）现有住房经鉴定属于危房需要拆除的；

　　（六）为改善居住条件等需要拆旧建新的；

　　（七）法律、法规规定可以申请住房建设的其他情形。

　　农村村民申请住房建设因规划实施、古建筑保护、文物保护等不能原址重建的，原有住房和农村宅基地经依法处置后，可以申请新的农村宅基地建房。

　　第十五条  有下列情形之一的，农村村民住房建设用地申请不予批准：

　　（一）不符合国土空间规划、村庄规划的；

　　（二）一户多宅的；

　　（三）现有农村宅基地面积能够满足分户后面积标准的；

　　（四）申请的住房建设用地存在权属争议的；

　　（五）原有住房被征收后已经补偿安置的；

　　（六）申请人出卖、出租、赠与或者以其他形式转让农村宅基地使用权及其住房的；

　　（七）申请人将现有住房改作非生活居住用房的；

　　（八）申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的；

　　（九）申请人属于政府集中供养的特困人员的；

　　（十）申请人离婚，对农村宅基地及其住房权益未处置完毕的；

　　（十一）法律、法规规定不予批准的其他情形。

　　第十六条  农村村民住房建设应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书；涉及占用农用地的，依法办理报批手续。

　　第十七条  农村村民以户为单位，设有村民小组的，向村民小组提交住房建设规划和农村宅基地书面申请。村民小组收到申请后，应当在十日内召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积，拟建住房高度和面积等情况在本小组范围内公示五日。公示无异议或者异议不成立的，村民小组应当在公示后三日内将农村村民书面申请、村民小组会议记录等申请材料提交村集体经济组织或者村民委员会（以下统称村级组织）审查。村级组织应当自收到申请材料之日起七个工作日内对申请材料进行审查。审查通过的，由村级组织签署意见，并将有关申请材料报送乡（镇）人民政府。

　　未设村民小组或者住房建设规划和农村宅基地申请等事项已经统一由村级组织办理的，申请人可以直接向村级组织提交住房建设规划和农村宅基地书面申请。村级组织收到申请后，应当在十日内召开村民代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积，拟建住房高度和面积等情况在村级组织范围内公示五日。公示无异议或者异议不成立的，村级组织应当在公示后七个工作日内对申请材料进行审查。审查通过的，由村级组织签署意见，并将有关申请材料报送乡（镇）人民政府。

　　第十八条  村民小组、村级组织认为不符合申请条件的，应当书面说明理由。申请人有异议的，可以在十五日内向乡（镇）人民政府申请核查。乡（镇）人民政府应当在二十日内予以答复。

　　第十九条  乡（镇）人民政府应当自收到申请材料之日起十个工作日内组织现场勘查，经审核符合批准条件的，应当将申请材料报县（区）人民政府自然资源主管部门审批，由县（区）人民政府自然资源主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　乡村建设规划许可证应当载明农村村民建房位置、用地面积、房基占地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围、建筑朝向、建筑风格和色彩等事项。

　　申请人取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府方可办理用地审批手续，七个工作日内核发农村宅基地批准书。涉及占用农用地的，办理报批手续时间不计算在农村宅基地审批期限内。

　　不符合批准条件的，乡（镇）人民政府应当退回申请材料，并书面告知理由。

　　第二十条  乡（镇）人民政府应当将农村村民住房建设审批的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示，并定期公开农村村民住房建设审批结果。

　　禁止要求农村村民提交没有法律、法规依据的申请材料，可以通过政府部门之间核实、信息共享获得的有关证明等材料，不得要求农村村民提交。

　　禁止增设没有法律、法规依据的前置审查条件，需要其他部门审查出具意见的，由乡（镇）人民政府衔接办理，不得要求农村村民提供。

　　第二十一条  乡（镇）人民政府应当采取集中办理的方式办理农村村民住房建设规划许可和农村宅基地批准手续，简化程序，提高效率。

　　鼓励将乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书一并发放。

　　第二十二条  乡（镇）人民政府应当建立农村村民住房建设规划许可和农村宅基地批准管理台账，并及时将规划和用地审批情况报县（区）人民政府自然资源、农业农村主管部门备案。

　　自然资源、农业农村等部门应当加强对乡（镇）人民政府办理农村村民住房建设规划许可和农村宅基地批准工作的业务指导。

　　第四章 建设与管理

　　第二十三条  农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后，应当在开工前按照许可要求进行建设工程放线，并提出验线书面申请。乡（镇）人民政府应当自收到书面申请之日起三个工作日内，到现场进行验线。经验线合格的，出具验线单。

　　乡（镇）人民政府在施工现场设立住房建设监督牌，将批准的用地面积、房基占地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围、建筑朝向等进行公示。

　　第二十四条  农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，在有效期内未动工建设的，自动失效；有效期满需要延续的，应当在期限届满三十日前提出申请，经批准可以延期一次。

　　第二十五条  市、县（区）人民政府农业农村主管部门应当编制和推广农村新户型建筑设计通用示范图集，指导农村村民住房建筑风格与所处环境相协调，注重传承传统文化，保护历史建筑和特色民居。

　　农村村民住房建设不得违反规划建设附属用房，鼓励修建三格式化粪池。

　　第二十六条  乡（镇）人民政府应当引导农村村民与有资质的施工企业或者经过技能培训合格的建筑工匠签订住房建设施工合同，明确质量安全责任，竣工后的质量保证期限和双方权利义务。

　　县（区）人民政府城乡建设主管部门应当加强对农村建筑工匠的技能培训，完善建筑专业知识，提高安全规范操作水平。

　　县（区）人民政府城乡建设主管部门或者其委托的乡（镇）人民政府应当依法对住房施工质量进行监督检查。

　　第二十七条  施工企业或者建筑工匠不得为未取得乡村建设规划许可证或者农村宅基地批准书的农村村民住房建设提供施工服务。

　　施工企业或者建筑工匠应当按照设计图纸施工，做好施工记录，保证施工资料完整，不得无图施工或者擅自变更设计。

　　施工企业或者建筑工匠应当按照施工技术标准和操作规程施工，使用符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

　　第二十八条  农村村民和施工企业或者建筑工匠应当共同做好施工现场安全防范工作，防止发生人员伤亡事故。

　　鼓励农村村民为建筑工匠，施工企业为施工人员购买意外伤害险等商业保险。

　　第二十九条  农村村民住房建设完工后，应当向乡（镇）人民政府申请对住房用地和规划情况进行核实。乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起七个工作日内，实地检查并出具核实意见。核实合格的，农村村民可以向不动产登记机构申请办理不动产登记；核实不合格的，不得办理不动产登记并不得使用。

　　第三十条  农村村民移址新建住房的，应当在新房建成后六个月内拆除原有住房并退回农村宅基地。

　　第三十一条  乡（镇）人民政府应当组织开展农村村民住房建设动态巡查，及时发现、制止和查处辖区内农村村民违法建设住房行为。

　　村民委员会发现村民违法建设住房的，应当立即劝阻，并于二十四小时内向乡（镇）人民政府报告。

　　第三十二条  市、县（区）人民政府农业农村主管部门应当建立农村宅基地统计调查制度，逐步建立农村宅基地基础数据库管理信息系统，推进农村村民住房建设信息化管理。

　　第五章 法律责任

　　第三十三条  农业农村、自然资源等部门和乡（镇）人民政府及其工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）未按照法定程序编制、修改村庄规划的；

　　（二）未按照规定条件和程序进行规划许可和用地审批的；

　　（三）未按照规定对农村村民住房建设进行验线、设立住房建设监督牌、组织完工后核实的；

　　（四）对发现的农村村民违法建设住房行为不制止、查处的；

　　（五）在农村村民住房建设管理工作中有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的。

　　第三十四条  违反本条例规定，在村庄规划区内农村村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　第三十五条  违反本条例规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由市、县（区）人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。

　　超过本条例第十一条规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

　　第三十六条  违反本条例规定，未经乡（镇）人民政府验线或者验线不合格继续建设的，由乡（镇）人民政府责令限期改正；逾期不改正的，由县（区）人民政府自然资源主管部门处一千元以上三千元以下罚款。

　　第三十七条  违反本条例规定，农村村民移址新建住房，在新房建成后逾期不拆除原有住房并退回农村宅基地的，以非法占用土地论处。

　　第三十八条  违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，适用其规定。

　　第六章 附则

　　第三十九条  本条例中的户，是指具有农村集体经济组织常住户口且享有法定权利、履行相应义务、享受集体资产和收益分配的农村集体经济组织成员家庭。

　　第四十条  南昌经济技术开发区管理委员会、南昌高新技术开发区管理委员会、南昌市湾里管理局根据有关法律、法规的规定和市人民政府规定的职责，按照本条例做好管理范围内农村村民住房建设监督管理的有关工作。

　　第四十一条  风景名胜区内村庄、历史文化名村、传统村落村民住房建设，应当遵守相关法律、法规。

　　第四十二条  国土空间规划编制前，继续执行经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划。

　　第四十三条  本条例自2021年10月1日起施行。