农村建房纠纷增多 厘清责任依法维权

□ 本报记者 徐伟伦

□ 本报见习记者 白楚玄

近年来,随着我国乡村振兴建设战略不断推进,农村改革展现出巨大的活力,农民收入持续增加,这也带动了农村建房市场的繁荣发展。与此同时,基于农村建房相关主体之间各自立场和利益的不同,相应的摩擦和纠纷也逐渐增多。此类案件的争议焦点主要集中在房屋质量问题、施工增减项的认定、超期完工损失的认定以及停工损失认定等方面。

《法治日报》记者梳理了近年来北京市顺义区人民法院审理的几起涉及农村建房施工合同纠纷的典型案例,以期通过以案释法,减少和预防农村建房施工合同纠纷,促进农村建房市场良性运转,助力乡村振兴。

口头承诺赠送项目

房主承担举证义务

许多准备建房的村民在选择施工方时,往往会通过熟人介绍,或是向在建房屋的左邻右舍询问打听。基于彼此之间的良好信任关系,房主与施工方就建房的诸多事项大多都会以口头方式约定,而非落实于书面合同中,这就很可能为日后取证留下隐患。

2021年4月5日,房主吴某与施工方姚某签订委托盖房协议书,载明“吴某委托姚某包工包料盖平房,每平方米1300元”。事后,吴某支付工程款15万元,但姚某要求吴某还需支付包括化粪池在内的剩余工程款38688元。后因双方协商未果,姚某将吴某起诉至法院。

“姚某曾承诺免费给我安装走道门,但实际未安装,应当退还相应费用;姚某还提出过,化粪池包含于下水工程之中,无需额外付费,因此不应属于增项。”吴某辩称,关于安装走道门的问题,姚某曾口头承诺免费为其安装,但姚某对此不认可。

基于此,吴某提出反诉,要求姚某返还他多付的1.3万元工程款,并赔偿需要整改的工程费用3.8万元。

顺义法院经审理认为,根据相关法律规定,对于增项是否约定为赠送项目的举证义务在发包方,即本案中的房主吴某。安装走道门是否属于赠送项目在合同中没有明确约定,且吴某并未提供相关证据予以证明,故法院对于赠送项目的主张不予支持。

关于化粪池是否属于增项的问题,法院认为,由于协议书并未就化粪池项目进行约定,虽然双方承包方式为包工包料,但并无法解读出姚某需要承担该施工内容,且吴某也未提交相关证据予以证明,故法院认定化粪池属于增项部分,因双方无法就化粪池的沙子水泥费用及人工费达成一致,法院将酌情予以确定。

最终,法院判令吴某支付姚某工程款28000元,驳回姚某、吴某其他诉讼请求。

顺义法院牛栏山法庭庭长胡泊称,司法实践中,在磋商阶段,施工方为了能尽快促成建房合同的订立,往往会口头许诺赠送房主某些施工项目。但对于口头承诺赠送的施工项目,当事人往往会遗漏在合同中进行约定,部分项目与某些合同通常载明的施工项目具有连贯性,也极易被房主忽略,如化粪池、下水井与下水工程具有连贯性,许多涉案合同中未就化粪池、下水井进行约定。此外,普遍存在对于部分赠送施工项目的赠送内容不明确的情况,例如垒院墙、平整院子等,施工方称赠送该类项目的本意通常是免去人工费用,但房主却认为是包工包料,导致双方对费用产生分歧。

胡泊提醒,对于建房施工中所有增减项,双方都应当明确记载于书面合同中,避免口头约定的出现,防止因合同事项约定不明导致争议事项在庭审无据可依。

新增项目影响进度

建房工期理应延长

在施工阶段,由于实际建造情况或房主新要求变更施工项目导致工期延误,使得房主与施工方在结算时对相关费用产生分歧,这种情况应当如何计算工程款?

2021年3月15日,李某与韩某签订《房屋建设协议书》,约定李某为韩某建房,包工包料,工期至当年的11月底。然而,李某到2022年2月才完工。

韩某认为,李某完工时间不符合约定期限,故诉至法院,要求李某赔偿其损失10万元。李某辩称,大部分项目按约定于2021年11月完工,但在施工过程中,韩某不断要求增加或变动项目,并且欠付工程款,导致工程于2022年2月才施工完毕。因此,韩某不应按照合同约定的工期主张违约责任,应按照实际情况确定工期。

关于工期确定的问题,顺义法院审理认为,本案中,虽然双方事先已在合同中对于建房工期进行了明确约定,但实际施工中出现了许多合同外的新增项目或变更项目,导致现实情况与合同约定的施工进度不相符。此时如果仍要求韩某按合同约定的施工进度完工将有失公允,应按照施工的实际情况合理确定期限。

据此,顺义法院判决驳回了李某的诉讼请求。

顺义法院牛栏山法庭法官张婷表示,工期控制是农村建房过程中极容易出现问题的部分。因此,施工方与房主应该在合同中明确总工期,以及相应的违约责任,以便矛盾纠纷出现后依约解决。对于施工方而言,应制作施工进度计划表,编制本次建房施工进度计划,明确各工序的完成时间,每个进度完成后由房主签字确认,以便有效地对工程进度进行控制。同时,合同履行中如出现因一方原因导致的长时间停工或者频繁停工,双方应当对工期是否延后进行重新约定并留存证据,避免事后引发纠纷。

质量标准约定不明

存在瑕疵酌情减款

农村自建房缺少统一施工标准,能否对标国家商品房质量标准去验收?

2020年8月14日,王某与张某签订合同,约定王某包工包料对张某的农村房屋进行翻盖装修。施工完成后,张某以建房工程存在线盒留得不够、窗户口不正、墙面凹凸不平等瑕疵,不符合国家商品房建筑标准为由,未按期支付工程款。

因为这笔工程款争议,王某与张某产生了纠纷,王某妻子在索要工程款过程中与张某发生肢体冲突,造成王某妻子受伤。随后,王某起诉至法院,要求张某支付工程款25000元。

顺义法院审理后认为,根据双方签订的合同内容和能够确认的增减项综合判定,被告张某确系欠付原告王某工程款25000元。同时,张某所称工程瑕疵的情形也的确存在,但鉴于农村建房的施工合同关于质量标准通常约定不明,加之农村建房过程中通常无监理单位,因此不应以国家商品房建筑标准来要求农村建房施工项目的质量。

最终,法院根据实际情况酌情认定施工瑕疵,并从工程款中予以扣减,判决张某支付王某工程款18000元。

张婷提醒,农村建房施工过程中,当双方发生矛盾时,实践中往往出现施工方召集家人、工人等去房主家讨薪,房主方则以扣留工具、故意躲避等方式回应,以上行为不仅无益于问题的解决,反而会进一步激化矛盾。因此,在此种情况下,双方首先应当基于诚实信用的契约精神,对瑕疵工程进行修补,修补不成的协商扣减金额,协商不成的再通过法律途径依法维权,合理表达自身诉求。

对于维权中常见的申请鉴定事宜,胡泊表示,据统计,在顺义法院近四年受理的该类案件中,70%案件的当事人在起诉之初都曾申请工程量鉴定或者工程质量鉴定,但最终实际启动司法鉴定的案子却是寥寥无几,主要原因是鉴定的启动条件和成本都超出当事人认知。首先,多数情况下鉴定机构会要求当事人提供施工图纸,然而许多案件中施工方连草图都无法提供,这将直接导致鉴定无法启动;其次,鉴定成本过高,据统计,60%案件的结案标的均在10万元以下,而此类案件最低鉴定费用是1万元,这就意味着大部分案件的鉴定费用已高于双方的争议款项。基于此,经法官释法说明,当事人衡量诉讼成本后大多会选择放弃鉴定申请。

胡泊称,自建房属专业工种,建议房主在开工前了解必要建筑装修知识,或者聘请专业监理进行全过程监督。房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通、立即修正,避免造成不可逆的损失、日后引发矛盾纠纷,同时要注意留存沟通过程及处理结果的相关证据,以作日后维权之用。

为进一步延伸法院职能,加强诉源治理,顺义法院于近期制作并发布了《农村建房施工合同风险告知书》,为双方签订合同前提供参考,提示大家合同中至少应涵盖告知书所提示内容,让所签合同切实成为维护双方合法权益的法律保障,预防农村建房纠纷发生。

民法典相关规定

第二百九十三条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第五百四十三条 当事人协商一致,可以变更合同。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

民事诉讼法相关规定

第六十七条 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

老胡点评

随着乡村振兴的推进,村民改造旧房、建设新房的意愿十分高涨,农村建房市场也随之呈现出繁荣兴旺景象。目前我国农村居民大多还是在自家宅基地上建设住房,由此而引发的矛盾纠纷也主要在房屋施工建设方面。从本期案例中我们可以看到,在房屋建设过程中,由于房主与施工方在建设工期、房屋质量、应付价款等方面理解不一,往往会造成纠纷并诉至法院。

农村建房市场之所以纠纷多发,一方面在于一些村民的法律知识欠缺,在签订、履行房屋建设合同过程中存在许多漏洞和违约问题。另一方面,在农村建房市场领域目前还缺乏明确完善的质量标准,施工监理、竣工验收等方面的制度也尚付阙如,成为矛盾纠纷发生的根源,甚至成为安全事故的隐患。

乡村振兴,法治同行。在推进乡村振兴进程中,要重视法治的引领、保障作用,应加强宣传普及民法典,使民法典中有关合同签订与履行的知识和观念深入人心。同时,还应尽快完善、健全农村房屋建设市场立法和制度,不断降低施工监理和质量鉴定成本,从源头上减少矛盾纠纷和安全事故的发生。  胡勇