开发商未兑现“楼巴服务”承诺被判违约

法治日报全媒体记者章宁旦 通讯员谢文思

售楼广告宣称业主入住后可享楼巴(楼盘到各地的专用巴士)接送,每10分钟一趟;业主入住后却发现楼巴两三个小时才有一趟。开发商没有兑现广告内容,属于违约吗?近日,广东省珠海市中级人民法院在审理一起商品房销售合同纠纷时,认定开发商未按广告内容提供楼巴服务,构成违约,需赔偿业主损失。

2016年,李先生购买了位于珠海市香洲区的一套商品房,因该商品房离市区较远且交通不便,开发商在售楼广告中提到会安排楼巴接送业主,频率为每10分钟一班。有楼巴接送通勤,让李先生放下对交通不便的顾虑。然而房屋交付后,李先生发现实际的楼巴服务并不像开发商承诺的那样,遂将开发商告上法庭,请求判令开发商按广告内容提供穿梭巴士,5年免费。

珠海市香洲区人民法院一审查明,案涉楼盘的位置处于主城区边缘,周边公共交通设施尚不完善。开发商在宣传资料中写明了提供免费楼巴,并对楼巴的车辆数量、开行频率、往返地点进行了明确的说明。法院认为,开发商实际提供的楼巴服务达不到宣传的数量及频次,属于违约。一审判决开发商向李先生支付赔偿款8300.01元。

开发商及李先生均不服一审判决,向珠海中院上诉,李先生上诉请求与一审相同,开发商则上诉请求改判无需支付赔偿款。

珠海中院二审认为,开发商在宣传资料中写明楼巴的数量、开行频率、往返地点、费用等,应认定为开发商就商品房相关配套设施所作的说明和允诺。在案涉楼盘公共交通不便,业主多数跨区工作的情况下,应当认为开发商销售广告中关于免费楼巴的宣传对业主判断房产价格和作出购买决定具有重大影响。因此,开发商关于免费楼巴的宣传构成要约,应作为合同内容,对开发商具有约束力,开发商投入的楼巴服务情况与其承诺的情况不一致,构成违约。综上,二审维持原判。

据悉,二审判决生效后,在法院建议下,开发商已主动向李先生作出赔付,并依照判决确定损失方法向楼盘其他业主进行了赔付。

承办法官李灵介绍说,为达到促销目的,开发商在销售商品房时往往通过多渠道进行广告宣传,一旦广告内容构成了要约,开发商就应当按约履行;无法履行的,应通过金钱给付的方式对购房人予以折价补偿。