耕地转租合同无效 各自承担复耕责任

法治日报全媒体记者 徐鹏

近年来,许多农户将家庭承包地租赁给他人以获取更多利益,而由此引发的纠纷日趋增多。近日,青海省西宁市湟中区人民法院就审结了一起土地租赁合同纠纷案。

2017年1月1日,占某和宝某签订了一份土地租赁协议,宝某租赁占某的8.8亩耕地开办停车场。合同签订后,宝某支付2017年至2019年租金42240元。后因双方合同擅自改变了土地用途,宝某建设的停车场无法办理手续,租赁协议目的不能实现,由此引发纠纷。

自2020年12月至2022年4月,双方历经三次诉讼。第一次诉讼由宝某提起,湟中区法院判决宝某与占某签订的《土地租赁协议》无效,占某不服提起上诉,青海省西宁市中级人民法院判决驳回上诉,维持原判;第二次诉讼由占某提起,请求判令宝某支付2020年、2021年土地租赁费共计28160元,并复耕其承租的8.8亩耕地。宝某反诉,请求判令占某返还宝某租金46640元,介绍费1万元,合计56640元,后双方均撤回诉讼。在第三次诉讼中,双方就谁承担复耕责任打起了“拉锯战”。

法院认为,《土地租赁协议》无效,因该合同取得的财产应当予以返还,对占某提出让宝某复耕及赔偿土地损失的请求予以支持,同时占某也应当返还宝某租金。其中复耕责任成为双方的争议焦点,基于土地租赁协议是双方在明知要将耕地用于生产建设后仍然签订,双方都有过错,根据法律规定,应当承担各自相应的责任。

为了不影响今年的耕种,法院判决宝某应在判决生效之日起五十日内将耕地恢复至适耕状态,占某对复耕予以协助;宝某复耕完成之日,占某返还宝某租金12672元。

法官庭后表示,我国实行严格的耕地保护政策,制止耕地“非农化”“非粮化”。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务,任何单位和个人未经批准,不得擅自改变土地的农业用途。本案中,占某与宝某违反国家强制性规定,改变土地用途,最终占某不仅没有实现自己的“发财梦”,还应当承担复耕协助责任。