李悦歌
买房,一直以来都是社会讨论的热点话题,因为房子不仅承担了居住的使用功能,其背后更挂钩了教育、医疗以及能够给到的商业交通配套等。然而,现实生活中因为限购政策、房屋贷款资格等种种因素,经常有人借用他人名义购房。当借名买房纠纷发生时,房子该判给谁呢?
上海市第一中级人民法院曾审理过一起案件:1994年,陈某于上海购置了涉案房屋,2017年补办不动产产权证,登记所有权人为陈某。因陈某在他案中主张涉案房屋为其所有,故陈某的女婿谷某诉至法院要求确认涉案房屋实际为谷某及妻子所有。谷某称,1994年时因其为日本人,其妻子因定居日本而注销中国国籍,故其夫妇受当时政策限制无法以自己名义购房,从而借用岳父陈某的名义购房;房屋购房款来源于谷某公司一次性给予其的530万日元海外津贴;2008年起,涉案房屋由谷某及妻子出租给他人并收取租金,房屋买卖合同、不动产产权证、契税文件、购房发票等材料也均由谷某及妻子保管。陈某称,购房款是谷某公司欲承租涉案房屋而一次性给予陈某的十年租金,购房合同、产权证等材料由谷某保管是为了防止派出所检查。一审认定实际购房者为谷某及妻子,陈某不服,上诉至上海一中院。二审中,谷某提供新证据证明其现在具有中国国籍。
上海市第一中级人民法院认为,本案争议焦点在于谷某及妻子是否与陈某之间存在借名买房事实。经查,根据谷某公司出具的声明书,涉案房屋的购房款来源于公司给予谷某的一次性海外津贴,而陈某主张购房款为谷某公司给予的十年租金不符合常理,且远超当时的市场租金标准,故一中院采纳谷某对购房款来源的主张;其次,结合涉案证据,房屋购入后一直由谷某及妻子实际控制并收益,房屋权属证书及购房发票等材料一直由谷某及妻子长期持有并无不当,因涉案房屋购买时间为1994年,涉案房屋当时属于内销房,由于政策限制,谷某及妻子以自身名义购房确存困难,故借名买房存在合理性。因2001年上海市内外销商品住房已并轨,内外销商品房的销售对方限制取消,已经不存在规避国家政策之嫌,本案亦不存在其他导致民事行为无效的情形,因此谷某及妻子与陈某的买房合意有效,陈某需协助谷某及妻子办理房屋过户手续。
民法典第二百一十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由此法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况及权利限制事项与真实情况保持一致。但在借名买房纠纷中,会出现实际购房人与登记所有权人不一致的情况,故法院需审慎查明双方当事人之间是否存在有效的借名买房合意。首先要查明双方之间有无书面约定,若有书面约定则一般可认定存在借名买房事实;若无书面约定则将从三个维度进行分析,即借名买房的原因是何?购房款由谁支付?房屋实际占有使用人是谁?通常情况下,若购房者因为房产限购政策或者银行贷款资格而借用他人名义,虽违反了调控政策或信贷监管政策,但因上述政策不属于法律、行政法规的强制性规定,所以不能直接认定双方之间的借名协议无效;对于借名人出资的原因,法院要从借名人的经济状况、定金和首付款的付款凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等综合分析判断;实际占用房产是判断借名事实的重要因素,可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取等综合进行判定。
借名买房的双方虽在购房之初具有较强的互信,但是众多案件显示,因房价上涨、关系破裂等原因,双方后续易产生房屋确权纠纷,故而为了保护实际购房人的合法权益,建议在购房过程中遵守各项政策规定,尽量不要借用他人名义购房。
(作者系上海市第一中级人民法院法官助理,法治日报全媒体记者蒲晓磊整理)
