桂林市人民政府关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则的通知

桂林市人民政府关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则的通知

各县（市、区）人民政府，高新区、临桂新区、漓江风景名胜区、经济技术开发区、高铁（桂林）广西园管委会，市直各委、办、局，中央、自治区驻桂林各单位，各企事业单位：

　　现将《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　桂林市人民政府

　　2020年12月30日

桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则

　　第一章  总  则

　　第一条  为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步推进城镇低效用地再开发促进我区高质量发展的指导意见》（桂政办发〔2020〕22号）等规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本实施细则。

　　第二条  本实施细则所称城镇低效用地，是指根据《桂林市人民政府关于印发〈桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法〉的通知》（市政〔2014〕43号）第四条规定，经土地利用变更调查确定为建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

　　第三条  已纳入桂林市城镇低效用地再开发专项规划（以下简称《专项规划》）或者经批准增补纳入《专项规划》的项目适用本实施细则。

　　第二章  再开发主体和供地方式

　　第四条  城镇低效用地再开发可按三种方式进行：一是由原土地使用权人自主开发或者引资入股、联营改造开发（以下简称自主再开发）；二是在符合规划前提下，政府通过公开招标方式引入企业参与再开发，通过收购相邻地块，实施集中连片开发（以下简称市场主体再开发）；三是政府对城镇低效用地进行收储后，以招拍挂方式确定土地使用权人，由土地使用权人实施改造开发（以下简称政府收储再开发）。

　　第五条  除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，原城镇低效用地土地使用权人自主开发的，签订国有建设用地使用权出让合同时，可以根据不同的开发改造方式确定土地受让人，可以协议方式出让给改造主体：

　　（一）采取自行改造方式进行再开发的，受让人为原土地使用权人；

　　（二）采取入股、联营方式进行改造开发的，受让人可以为原土地使用权人，也可以为入股、联营改造开发双方或者联合体；

　　（三）属整合多宗土地、多个土地使用权人联合改造开发的，受让人可以为原土地使用权人，可以为原土地使用权人共同成立的全资项目公司，也可以为整合房地产相关权利的单一主体；

　　本条涉及土地使用权转让行为的，应当提供相关税费的完税（免税）凭证。

　　第六条  城区人民政府以公开招标方式引入项目建设业主与原土地使用权人协商签订土地转让合同，完成拆迁补偿安置后进行改造开发的，受让人为项目建设业主。

　　第七条  列入《专项规划》的项目，原土地使用权人放弃自主开发的，可由市人民政府依法收回、收购国有土地使用权进行招拍挂出让实施再开发；土地使用权须由政府收回或者多主体中无法统一权利主体的，应当由市人民政府依法收回、收购国有土地使用权进行招拍挂出让实施再开发。

　　第三章  自主再开发项目增补、再开发实施程序及出让金计算方式

　　第八条  原土地使用权人有自主再开发意愿，但拟开发地块不在《专项规划》范围内的，原土地使用权人可向项目地块所在地城区人民政府提出办理城镇低效用地认定和增补手续。城区人民政府向市土地储备中心提出书面增补申请，并提交土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书、地上建筑物产权证、企业法人证明等资料。

　　第九条  市土地储备中心对申请增补的再开发项目进行初审，初审通过后由申请增补的土地使用权人委托有资质的作业单位编制增补论证报告。

　　第十条  增补论证报告编制完成后，由市土地储备中心会同项目所在地城区人民政府、市发展改革委、市工业和信息化局、市财政局、市生态环境局、市住房城乡建设局、市交通运输局、市水利局、市文化广电和旅游局、市商务局、市投资促进局、漓江风景名胜区管委会等相关部门进行论证审议。论证审议通过后，由市自然资源局报市人民政府批准，并通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

　　第十一条  已纳入《专项规划》和经批准增补的再开发项目，由市土地储备中心向市自然资源局申领新规划条件。

　　第十二条  城镇低效用地再开发改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，由市自然资源局依据上位国土空间规划，按照控制性详细规划的深度和具体内容，组织编制再开发改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。

　　城镇低效用地再开发改造涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序，依据控制性详细规划的深度和具体内容编制城镇再开发改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。改造单元要统筹区域公共服务配套设施和交通承载能力，科学确定规模，合理划定范围。单个改造单元可包含多个改造项目。

　　城镇低效用地再开发改造涉及漓江风景名胜区规划范围（区域）的再开发项目应当符合《桂林漓江风景名胜区总体规划（2013—2025）》。

　　第十三条  用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的再开发项目应当开展土壤污染状况调查，土壤污染状况调查报告由市生态环境局会同市自然资源局组织评审。项目实施方案编制前，应当取得地块污染物含量符合土壤污染风险管控标准要求或者达到风险管控、修复目标且可以安全利用的审查意见。列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录的地块，不得作为住宅、公共管理与公共服务用地。

　　第十四条  再开发项目取得新规划条件后，由市土地储备中心组织，项目实施单位负责委托有资质的作业单位编制项目实施方案和开展项目社会稳定风险评估。项目实施方案由市自然资源局报市人民政府批准后，通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

　　第十五条再开发项目取得新规划条件后，由市自然资源局以抽签方式选取中介评估机构进行土地价格评估。再开发项目土地面积在75亩以下的（含75亩），选取3家中介评估机构进行评估；土地面积在75亩以上的，选取5家中介评估机构进行评估。中介评估机构出具评估结果报市自然资源局审议，市自然资源局提出土地出让底价建议或者应当缴纳（补缴）的土地出让金额报市人民政府审定。

　　第十六条  再开发项目进行地价评估时，估价基准期日为拟出让时点。中介评估机构应当按估价规程要求，评估新土地使用条件下出让土地使用权市场价格、原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或者原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格（含移交给政府的公益性用地土地使用权价格）、原土地上合法建（构）筑物依法评估价值等。

　　第十七条  根据土地利用现状情况，再开发项目土地出让金缴纳（补缴）可以按以下办法办理：

　　（一）现状为划拨土地使用权的，土地出让金缴纳公式为：土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格—移交给政府的公益性用地土地使用权价格—原土地上合法建（构）筑物评估价值等投入成本。

　　（二）现状为出让土地使用权的，土地出让金补缴公式为：土地出让金=批准改变时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格—移交给政府的公益性用地土地使用权价格—原土地上合法建（构）筑物评估价值等投入成本。

　　（三）已出让的工业用地，在出让期限内符合规划、不改变土地用途（仍为工业用地）、提高土地利用率和增加容积率的，经市自然资源局审查，报市人民政府批准后，不需补缴土地出让金。对提高土地利用率和增加容积率涉及改变原有规划条件的，应当按照有关规定办理审批手续。

　　按本条办法缴纳（补缴）土地出让金的再开发项目，缴纳（补缴）的土地出让金如低于新土地使用条件下土地使用权市场价格40%的，按新土地使用条件下土地使用权市场价格40%缴纳（补缴）。

　　第十八条  为实施城市规划需从再开发地块中划出部分国有建设用地，作为公益和公共基础设施（如公共道路、城市绿地、学校、医院等）用途的，划出部分的土地使用权由市人民政府按土地使用权评估价格收回，按相关规定以划拨方式供应当给相应当主管部门。

　　再开发项目业主应当承担划出部分的公共绿地、防护绿地、城市支路等小型公益和公共基础设施的建设义务，配套建设的小型公益和公共基础设施应当与主体工程同步计划设计、同步建设施工、同步竣工验收、同步交付使用。其余规划公园与绿地、市政道路、学校、医院等设施原则上由相应当主管部门负责建设事宜，相关主管部门与项目业主对学校、医院等设施的建设事宜另有协议的，按协议执行。

　　第十九条  再开发项目涉及商品住宅开发的，应当配建该项目规划商品住宅总建筑面积5%的人才住宅房，配建的人才住宅房应当无偿移交市土地储备中心。市自然资源局与再开发项目业主在签订出让合同补充协议时，应当予以明确。

　　人才住宅房的配建，不得采取货币补偿、异地安置等方式实施。

　　第二十条  属于自主再开发的项目，按以下方式计算地块改造已投入成本：

　　（一）根据原地上建（构）筑物的评估结果计算地块改造已投入成本；

　　（二）建（构）筑物已灭失或者部分灭失无法评估的，按不同的新土地使用条件下的用途核算地块改造已投入成本：

　　1.再开发用途为住宅用地或者住宅用地兼容商业比例低于20%的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格10%核算；

　　2.再开发用途为住宅用地兼容商业比例高于20%（含20%）的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格15%核算；

　　3.再开发用途为商业用地的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格20%核算；

　　4.经市自然资源局商同级产业主管部门认定，符合国家、自治区产业用地政策且属于国家支持发展的新产业、新业态项目的，按新土地使用条件下出让土地使用权市场价格30%核算。

　　第二十一条  政府以公开招标方式引入项目建设业主的市场主体再开发程序，参照本章自主再开发实施程序执行。

　　第四章  政府收储再开发实施程序及出让金计算方式

　　第二十二条  政府出资收回统一组织实施改造的，由项目所在地城区人民政府开展土地权利人改造意愿调查，项目不在《专项规划》范围内的，应当由城区人民政府向市土地储备中心申请增补。

　　第二十三条  已纳入《专项规划》或者经批准增补纳入且明确需由政府收储再开发的项目用地，按照《桂林市人民政府关于印发桂林市土地储备管理实施办法的通知》（市政规〔2020〕1号）的收储程序，由市土地储备中心进行收储。

　　第二十四条  根据土地利用现状情况，再开发项目土地收储价格可以按以下方式计算：

　　（一）现状为划拨土地使用权的，收储价格计算公式为：

　　政府协议收储价格=原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格+（新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格）×30%+合法产权地上建筑物（附着物）评估价值+增值部分×30%。

　　（二）现状为出让土地使用权的，收储价格计算公式为：

　　政府协议收储价格=原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格+（新土地使用条件下出让土地使用权市场价格—原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格）×30%+合法产权地上建筑物（附着物）评估价值+增值部分×30%。

　　本条所称增值部分是指出让成交价扣除计提五金费用后，超出新土地使用条件下出让土地使用权市场价格的部分。增值部分为正数时，其30%在土地成交后，由市土地储备中心核算，财政部门拨付。增值部分为非正数时，该部分金额不予计算。

　　第二十五条  城区人民政府开展收储土地的熟化工作，配建相关设施，市土地储备中心负责编制供地方案。供地方案经市人民政府批准后依法招拍挂出让。

　　第五章  农村集体建设用地再开发

　　第二十六条  农村集体建设用地可由农村集体经济组织申请自行改造，改造主体可为农村集体经济组织及其全资企业、与其他个人或者单位成立的合资企业、农村集体经济组织公开选择的企业，或者政府征得农村集体经济组织同意引入的企业，也可由政府统一组织实施改造。集体土地未转为国有建设用地的，不得用于商品住房开发。

　　第二十七条  集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，城区人民政府予以审核确认。涉及住房和企业房屋、附着物拆迁的，还应当与原产权人达成拆迁安置协议。

　　符合法律法规规定的集体经营性建设用地入市条件的，可按照集体经营性建设用地入市有关规定办理用地手续；需征收为国有的，可以协议方式出让给改造主体，按本实施细则第四章要求缴纳（补缴）土地出让金。

　　第六章  其他事项

　　第二十八条  签订《国有土地使用权出让合同》后7日内，市自然资源局应当将出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

　　公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容，公示时间不得少于5日。

　　第二十九条  项目实施方案、土地供应当结果、实施监管协议等相关材料应当在确定之日起30日内报自治区自然资源厅。

　　第三十条  纳入城镇低效用地再开发范围、具有合法用地手续的工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市人民政府批准，可以继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，可按新用途、新权利类型、市场价格，以协议方式办理用地手续，开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。涉及工业园区内低效用地的应当取得市工业和信息化局的意见。

　　第三十一条本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。各县（市、区）人民政府可参照执行。《桂林市人民政府关于印发桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则（暂行）的通知》（市政规〔2018〕10号）同时废止。