□ 关注物业那点事
□ 本报记者 陈磊
“在同一个物业管理区域，商铺业主永远属于少数派，难以对抗属于多数派的住宅业主，那么商铺业主的权益就能被随意侵犯吗？”来自江苏苏州的孙先生近日带着怨气向《法治日报》记者如是说。
孙先生是苏州市工业园区某小区一个商铺的业主。前段时间，该小区业主委员会发布一纸公告，拟决定将小区临时建筑垃圾堆放点迁址于商业街旁。在孙先生等多位商铺业主看来，这将大大影响其商铺使用价值。
记者检索中国裁判文书网和梳理公开信息发现，在实践中，居于少数的商铺业主与所在小区业主大会或业委会之间时不时会发生类似纠纷甚至对簿公堂。
受访专家认为，近年来，伴随着城市建设用地规模的扩展，城市出现了多业态混合居住小区，有住宅、有商铺，有高层建筑、有低层板楼，甚至有别墅，有政策性住宅等，而这类小区的建筑物区分所有权人的组织以及决策机制难题迟迟未能解决，特别是缺乏依法赋权小区业主意思自治并制定小区自治规则。
专家建议，可以考虑依据民法典制定一部专门的建筑物区分所有权人组织法律，依法赋权业主制定社区共同事务决策规则，引导业主参与民主协商，就利益相关方意见和诉求进行协商并达成一致。
商铺业主属于少数
遭遇业委会改规划
孙先生商铺所在小区共有居民住宅50多栋、4000多户，另有临街商铺少许。2021年年初，该小区物业管理区域的业主代表组织——业主委员会成立。
今年8月30日上午，正忙于工作的孙先生突然接到商铺租户电话称，业委会贴出公告，要在商铺门口设一个临时建筑垃圾堆放点。
孙先生难以置信，自己作为业主，竟然对业委会此举一无所知，毕竟这种变更社区规划的事情需要经过全体业主讨论并经一定比例的业主表决同意。
当天下午，孙先生赶到商铺，果然发现业委会贴出的“关于另设临时建筑垃圾堆放点的公告”。其中称：为响应苏州市垃圾分类管理的号召及改善小区外围整体环境，从而有序管理建筑垃圾，业委会针对目前建筑垃圾堆放点进行迁址，拟迁至小区商业街西侧。公告落款时间是8月27日。
孙先生看到，业委会直接在公告中“拟确定”苏州市一家装饰工程有限公司为最终施工单位。
受到影响的商铺业主随即自发建了社交群讨论此事，大家普遍感到不满。在商铺业主们看来，业委会此举属于随意将商铺区沦为住宅区的“建筑垃圾堆放场”，是对商铺区业主权益的侵害，一旦建筑垃圾堆放点迁址事项付诸实施，无疑将使商铺区整体环境恶化，从而导致商铺区物业贬值。
商铺业主们还发现，无论是废弃原先规划的建筑垃圾堆放点，还是选址重新建设建筑垃圾堆放点，均属于全体业主共有部分，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如果此事项涉及动用维修资金，需经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意。
有商铺业主告诉记者，业委会在发布该公告前未经该小区全体业主依据上述程序表决通过。
事情发生后，记者就此事联系该小区业委会负责人，但未得到对方回应。
8月31日，商铺业主们通过查询相关法律法规和地方性物业管理法规得知，如果认为业委会作出的决定违反法律法规，可以向当地房地产主管部门或者街道办事处、乡镇政府、社区居委会反映。于是，商铺业主们委托代表先后向所在社区居委会和当地信访部门反映情况。
不久，小区所在的街道办事处工作人员电话联系商铺业主代表，表示已知道并重视此事的解决。接着，商铺业主代表从社区居委会了解到，社区居委会已经跟业委会沟通了，让其撕掉了公告。
但商铺业主们认为，业委会撕掉公告并不等于撤销公告。根据《物业管理条例》的规定，应该由负有监督职责的主管部门或者街道办事处“责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。11月初，孙先生告诉记者，虽然迁移垃圾堆放点的事情“不再弄了”，但也一直没有看到业委会通告全体业主后续结果。
11月4日，记者就此事最新进展多次电话联系相关街道办事处负责人和社区居委会负责人，对方均未对此予以回应。
类似纠纷时有发生
多业态小区决策难
检索中国裁判文书网发现，在实践中，商铺业主和商铺所在社区业主大会或业委会之间，时不时对簿公堂。
例如，上海市浦东新区某花园别墅小区有住宅业主148户、商铺业主7户。2014年2月，花园别墅小区业主大会以书面征询意见的方式决议，商业用房及非住宅用房物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取。
2014年8月，因认为业主大会决议侵犯自己权益，商铺业主姜某向法院提起诉讼。姜某认为，其系商铺业主，而且是个人独有的商业用房，不属于利用物业共有部分的归属范围。物业公司几乎不向商铺业主提供保安、保洁、停车等物业服务，其收费并不合理。
2020年年初，湖南省长沙市天心区某商住两用小区的商业建筑所有方起诉小区业委会侵犯其权益。
该小区专有部分地上建筑面积近10万平方米，其中商业建筑1.6万多平方米，住宅面积8万多平方米。即使商业建筑全部由一家公司所有并聘请了物业公司，小区业委会仍然认为商业建筑属于不可分割的部分。商业建筑所有方则提出异议，要求商业部分和住宅部分分开管理，商业部分不宜由业委会选聘物业公司。双方由此发生纠纷，商业建筑所有方起诉了小区业委会。
在混合居住小区，住宅业主希望封闭式管理，而商铺业主往往希望敞开大门做生意，不同的需求也容易产生纠纷。
四川省成都市金牛区恒大雅苑小区共3411户，其中住宅业主3208户、商铺业主203户。2021年11月，小区商铺业主投诉称，小区住宅业主自发成立的“自管小组”在“未提交政府审批的调规文件、未经小区四分之三以上业主意见征集与公示流程、未出具施工许可证”的情况下，在小区步行街出入口设置铁门，这种封闭式管理小区导致商铺利益受损。商铺业主因此与住宅业主之间发生矛盾。
中国人民大学公共政策研究院副教授陈幽泓告诉记者，这些问题背后有一个共性问题，即多业态小区的建筑物区分所有权人的组织以及决策机制难题。
陈幽泓解释说，伴随着城市建设用地规模的扩展，城市出现了多业态混合居住小区，住宅区建筑物设计和使用的多态性，使得同一住宅区但不同业态和不同构造的物权所有者之间的关系并非简单均等，利益也并非全然一致。因此，简单均等的投票方式经常难以解决小区共同事务中权益不一业主间的具体问题。要想使民法典规定的决策大原则发生作用，必须在具体小区中，由业主通过业主大会议事规则，针对不同业态和不同构造的物权问题，进行具体决策制度细化的再设计。
赋权小区业主自治
制定法律予以保障
目前，除了期待主管部门撤销业委会的决定并通告全体业主之外，基于该物业管理区域住宅户数多、商铺户数少的客观情况，且商铺与住宅属于不同的房屋业态，苏州市工业园区某小区的商铺业主们提出，希望相关部门考虑并着手实施商铺与住宅分为两个独立的物业管理区域进行管理。
在商铺业主们看来，他们的请求具有法律法规上的依据。
《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。可见，对存在共用设施设备的物业区域是否可以划分为两个不同的物业管理区域，该规定并没有说完全不行，共用设施设备的存在仅是其中的一个考虑因素，而不是完全因素。
对此，中国物业管理协会法律政策工作委员会委员王兵认为，解决小区住宅多数人侵害商业少数人利益的情况，可以有两种方式，一是按照民法典的规定，如果业主认为业主大会的决定侵害其利益的，可以提起民事诉讼要求撤销。
“另一种方式是分成两个物业管理区域，但分开物业管理区域的关键，是看住宅与商业共有设备设施是不是一套，如果是一套共有设备设施，强行分开会埋下隐患，另外还需要考虑用地规划等因素。”王兵说，如果空间住宅楼和商铺在一栋建筑里，分成两个物业管理区域不现实。
陈幽泓认为，在多业态小区，由于共有关系的存在，全部建筑物区分所有权人须对区分所有建筑物进行共同管理，为实现这一目标，民法典规定由全体建筑物区分所有权人组成的建筑物区分所有权人组织——业主大会、业委会，对建筑物及其附属设施进行管理，对涉及全体建筑物区分所有权人利益的重大事项作出共同决定。
陈幽泓建议，从长远看，可以考虑依据民法典制定一部专门的建筑物区分所有权人组织法律，依法赋权业主针对不同业态、不同构造所有者之间的事务制定决策规则，引导业主就具体问题进行民主协商，就具体物权事务当事利益相关方意见和诉求进行协商并达成一致意见，提供程序性细则。
在陈幽泓看来，多业态小区这种民主协商决策机制需要较长时间达成共识，但从长期看，通过小区业主自治的制度基础建设，可引导当事方依据规则程序解决具体问题。举例来说，小区的商铺业主，对涉及商铺的事务有发言权，并且要有较高权重，一人一票决策的大原则，不能违背他人物权权益。之所以因多数决导致侵犯少数人物权权益，是因为采用简单多数决解决复杂多业态多构造的物权问题，缺乏民主实操的具体细节设计。民主决策的大原则要能够实施，关键在民主的细节设计。综上所述，在民法典下创设一部建筑物区分所有权人组织法，为引导全体业主制定民主决策的细节赋权并授予合法性，让业主通过意思自治的制度机制途径解决自己的问题。
孙先生所在小区的多位商铺业主还呼吁，对社区居民自治下的业委会，政府相关部门需要做好相应的指导和监督工作，切实履行好法律赋予的相关职责，提升自治的效能。
