□ 深聚焦
□ 本报记者 朱宁宁
对损坏房屋承重结构、主体结构的违法行为，地方性法规应当如何设定处罚幅度？
物业交付后，业主未实际入住使用的，到底需不需要交纳物业服务费？该交多少物业费？
建设单位在竣工验收后，究竟可不可以将供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的所有权移交给专业经营单位？
因社会及历史等原因，在实践中，上述物业纠纷时有发生。为加强物业管理，解决实际问题，有的地方在立法过程中作了一些探索规定。
地方的这些规定是否与上位法一致？是否存在突破上位法的情况？近日，全国人大常委会法工委对外公布的备案审查工作案例给出了答案。综合各方面意见，法工委依据立法法以及《法规、司法解释备案审查工作办法》的有关规定，对于地方性法规中有关物业管理方面的一些规定给出了审查意见。地方立法对破坏承重墙等行为规定了低于上位法处罚的做法，法工委明确予以喊停。
法工委经审查认为，地方立法应当遵循立法权限，与民法典、国务院有关行政法规规定保持一致。同时，还应当注重立法的实践效果，具有可操作性。
地方立法不应降低处罚幅度放松对破坏承重墙等管控
承重墙是支撑建筑物地基、楼板、梁柱等主要荷载的墙体，在地震等自然灾害发生时具有承受冲击的重要作用。私拆承重墙，轻则需要投入巨资加固、修缮，重则会造成房屋整体脆弱甚至坍塌，后果不堪设想。
今年5月，黑龙江省哈尔滨市一租户私自拆除承重墙事件，引起舆论高度关注。据媒体报道，施工现场，一辆小型挖掘机和铲车被运到室内进行野蛮拆除作业，被拆除的墙体内成片的钢筋裸露在外，触目惊心。这也导致涉事楼栋多个楼层出现墙壁开裂，多户居民被紧急疏散安置，总计损失超过1.6亿元。
无独有偶，私拆承重墙并非个案，多地都出现类似案例：今年4月，广东省广州市白云区岭南新世界一住户在装修过程中私自拆除承重墙，造成上层房屋局部开裂；今年2月，浙江省杭州市一小区住户违规装修，破坏承重剪力墙，导致多家住户墙体开裂；2022年5月，湖北省武汉市一住户私砸承重墙，不少住户家中墙壁出现裂缝，业主集体声讨涉事人……
这种损害其他业主生命财产权益的行为，引发社会高度关注，群众对此反映强烈，要求严惩私拆承重墙这种违法行为的呼声不断。住房和城乡建设部为此也专门发出通知，要求坚决遏制私拆承重墙等违法违规行为。
目前，我国法律法规中对于私拆承重墙等行为的处罚均有明确规定。建筑法第七十条规定，违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第十五条规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。第六十九条规定，违反本条例规定，房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
但实践中，有地方性法规却设定了低于上位法的处罚。某省物业管理条例规定，“业主、物业使用人有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：(一)违反本条例第七十一条第一款第三项规定，损坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令立即改正，恢复原状，可以处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款……”
对此，法工委研究认为，根据《条例》，房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，处5万元以上10万元以下的罚款。某省物业管理条例规定，业主、物业使用人损坏房屋承重结构、主体结构的，罚款额度为一万元以上五万元以下，只有在情节严重的情况下才处五万元以上十万元以下罚款，明显低于《条例》规定的罚款额度，属于放松管控，与上位法规定不一致。
法工委认为，制定机关对此应提高认识。房屋承重结构、主体结构涉及公共安全，地方性法规应严格执行上位法有关规定，不应放松管控，降低处罚幅度。
业主未实际入住是否可以减免物业费可在合同中约定
物业费交纳始终是物业管理绕不开的问题。
房子交付后没有入住也没有装修，还需要交纳物业费吗？如果必须交纳，那可不可以打折交纳？实践中，这一问题经常会被提及。在案例中，法工委对相关问题进行了明确。
关于物业费交纳，民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
法工委研究认为，根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，并且不得以未接受或者无需接受相关物业服务为抗辩的理由拒绝向物业服务人支付物业费。关于物业费的确定标准、不同情形下的交纳比例问题，民法典并未作出规定。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费的问题，可在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。
实践中，某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。对于这一规定，法工委认为，缺乏上位法依据，且实践中难以操作。
地方无权规定有关移交专业经营设施设备所有权问题
在此次公布的案例中，法工委还就建设单位向专业经营单位移交专业经营设施设备所有权的问题给出了审查意见。
实践中，小区内的变（配）电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线等专业经营设施设备的归属情况比较复杂。某省物业管理条例规定，建设单位在竣工验收后，应当将变（配）电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线等专业经营设施设备的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位；专业经营单位应当接收，并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。
法工委研究认为，地方性法规的这一规定与上位法不一致。理由是，民法典第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《物业管理条例》第五十一条第一款规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
法工委认为，根据民法典的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，对建筑区划内的共有部分享有共有的权利，属于业主共有部分的变(配)电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线的所有权应当属于业主共有，建设单位不能将其所有权移交给相关专业经营单位。根据《物业管理条例》，供水、供电、供气、供热等共用设施设备的所有权属于业主共有，并不影响相关单位对专业经营设施设备的维修和养护责任。
法工委指出，某省物业管理条例中关于建设单位应当将专业经营设施设备的所有权移交专业经营单位的规定，涉及公民的基本财产权利，与民法典规定不一致，地方性法规无权作出上述规定。
