泰安仲裁委员会就申请人对被申请人物业服务合同纠纷进行仲裁案

申请人甲公司系泰安市某居住小区的物业服务企业，被申请人乙某系小区业主，住宅建筑面积133.12平方米。甲公司与乙某签订《前期物业服务协议》一份，约定申请人为被申请人提供物业服务，前期物业服务费为住宅1.2元/月每平方米；底商2.40元/月每平方米。业主办理入住时须交纳半年的物业服务费，首次交纳物业服务费的时间从《入住通知书或邀请函》交房时间开始计算，物业服务费用每半年缴纳一次。房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按实际执行标准的75%交纳。业主或物业使用人不得以未实际居住为由拒绝交纳物业服务费。因所购房屋存在房顶漏水、地面裂缝、瓷砖空鼓等问题，乙某没有交纳2020年7月1日以后的物业服务费，甲公司要求乙某交纳2020年7月1日至2021年12月31日期间的物业服务费用2875.4元及逾期期间的滞纳金。乙某于庭审中当庭提交反请求申请书，要求甲公司赔偿其在外租房的费用36000元及其他相关费用。

本案的争议焦点一：仲裁庭是否受理乙某的仲裁反请求；

焦点二：乙某应付向甲公司交纳物业服务费及交费标准。

对于争议焦点一即应否受理乙某的仲裁反请求，本会仲裁规则第七十三条规定反请求应当在10日内向本会提出反请求申请书及有关证明文件，并且本会向乙某送达的《答辩、举证通知书》也明确告知乙某如就本案提出仲裁反请求，请于收到本通知之日起10日内提交反请求书，乙某当庭提交仲裁反请求已经超出仲裁规则所规定的期限，仲裁庭不予受理乙某的仲裁反请求，并告知乙某可以另行主张权利。

对于争议焦点二乙某应付向甲公司交纳物业服务费及交费标准 。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”甲公司作为物业服务企业提供了物业服务，乙某作为业主依约应当支付物业服务费。乙某答辩提出的房屋存在房顶漏水、瓷砖空鼓、地面裂缝等质量问题并以此拒付物业服务费，仲裁庭认为甲公司作为物业服务企业提供物业服务区域的维修养护、环境卫生、秩序管理等物业服务，乙某以房屋存在质量问题拒付物业服务费的理由不能成立，如乙某认为房产开发建设单位或者物业服务单位应对其承担法律责任，可另行主张权利。对物业服务费的支付标准，因乙某房产为毛坯房没有实际居住使用，仲裁庭认为应按照空置房产计算物业服务费用。甲公司提出乙某没有办理空置房申请手续不享受空置房优惠，但没有提交证据证实其已经告知乙某需要事先办理空置房申请及所需材料明细，仲裁庭对此不予认可。乙某对物业服务协议约定的空置房以75%交纳物业服务费提出异议，认为应当按照我省规定的60%标准计收。仲裁庭认为《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定对空置住宅收取的物业服务费用最高不得超过60%，物业服务协议约定按75%计算被申请人住宅空置期间的物业服务费标准过高，仲裁庭对此调整为60%，乙某应支付2020年7月1日至2021年12月31日期间的物业服务费用为1725.24元（133.12平方米×1.2元/月?平方米×18月×60%），并支付逾期交纳期间的滞纳金。

仲裁庭裁决乙某甲公司支付2020年7月1日至2021年12月31日期间的物业服务费1725.24元，并支付逾期交纳期间的滞纳金。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

本条规定的是小区业主交纳物业费的义务，主要内容为：1、业主应当依约支付物业费；2、业主无正当理由拒绝支付的，物业有权催告其支付；3、对拒绝交纳的业主，物业可以通过诉讼或者仲裁方式解决；4、物业不得采取停水、停电等消极方式催交物业费。

物业服务是物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对合同的双方均有约束力。合同签订后，物业服务人为小区提供了基本的物业服务，业主亦应按约定向物业服务人员交纳物业服务费，即使空置房产也应按照规定或者合同约定支付相应的物业服务费用。其二，业主如认为物业服务人没有全面履行物业服务义务或者存在其他违约行为，应积极收集证据并在法定期间内行使权利，如怠于行使权利则将面临不利的法律地位。