徐蕾诉中汇房产公司财产所有权纠纷案

徐蕾诉中汇房产公司财产所有权纠纷案

【裁判摘要】

根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。

原告：徐蕾，女，40岁，湖南省长沙市人民政府驻京联络处职员，住北京市朝阳区。

被告：北京中汇信元置地房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区。

法定代表人：张秉兴，该公司总经理。

原告徐蕾因与被告北京中汇信元置地房地产经纪有限公司（以下简称中汇房产公司）发生财产所有权纠纷，向北京市海淀区人民法院提起诉讼。

原告诉称：因原告承租被告的房屋，被告向原告收取了押金。双方之间的房屋租赁合同解除后，被告不按约定在一个月内退还押金。请求判令被告返还属于原告所有的押金1600元。

被告辩称：双方签订的解除协议上明确约定：自签字之日起，原告与被告之间再无任何房屋租赁关系及经济关系。原告在签字之后要求返还押金，违反了双方的这一约定，故不同意其诉讼请求。

北京市海淀区人民法院经审理查明：

原告徐蕾通过签订北京市房屋租赁承租合同，在北京市海淀区知春东里承租了被告中汇房产公司所有的一居室楼房一套，租期自2003年10月8日至2004年10月7日，月租金为1600元。承租合同第三条第3款约定：甲方（徐蕾）应向乙方（中汇房产公司）支付1600元押金；合同期满后一个月内，乙方应在甲方结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后，将押金退还给甲方。附件5约定：如甲方中途解除合同，需提前一个月通知乙方，不视作违约，否则视作违约。根据承租合同，徐蕾将1600元押金交付给中汇房产公司。2003年12月5日，徐蕾向中汇房产公司申请退租。2004年1月7日，双方清点了租赁房屋内的物品，填写了物品交割单。同日，徐蕾与中汇房产公司还签订了终止协议一份，约定：自该协议签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。

上述事实，有双方当事人的陈述、北京市房屋租赁承租合同、退租申请、物品交割单、终止协议等证据证实。

北京市海淀区人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告徐蕾与被告中汇房产公司签订的房屋租赁合同及终止协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按上述协议履行。在终止协议上，双方已明确约定：自签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。徐蕾在签署该协议后，又请求中汇房产公司退还其房屋押金，没有事实根据和法律依据，不予支持。

据此，北京市海淀区人民法院于2004年12月20日判决：驳回原告徐蕾要求被告中汇房产公司退还押金1600元的诉讼请求。案件受理费74元，由原告徐蕾负担。

宣判后，徐蕾不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。理由是：一、关于本案事实。（1）在双方签订的终止协议上，没有就押金问题作出过约定；被上诉人出具的押金收据，还在上诉人手中；被上诉人从未表示过押金已经返还或者不还，上诉人也从未表示过放弃押金权利；（2）押金法律关系不等于经济关系，说双方之间再无经济关系，不等于说不存在押金法律关系；（3）终止协议是2004年1月7日签署的，直至同年1月14日，被上诉人还在要求上诉人交清租赁期间未交的水电费。上诉人交清此项费用后，被上诉人给上诉人出具了收据。这说明，终止协议上“再无经济关系”一句话，根本不包括在终止协议成立前就已经存在的应交或者应退的经济关系。因此，上诉人要求退还押金时，被上诉人以此拒绝，理由不能成立。一审在缺乏其他证据印证的情况下，仅凭终止协议上这句话，就认定双方当事人之间的押金法律关系不存在了，是认定事实不清。二、关于法律适用。（1）最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”在上诉人提起的返还押金诉讼中，上诉人提交了押金收据的原件，而被上诉人没有提交其已经返还押金或者上诉人已经表示放弃押金权利的证据。在此情况下，一审认定“再无经济关系”包括了押金关系，以此驳回上诉人的诉讼请求，实属认定证据违法。（2）1600元是房屋租赁合同的押金，其所有权必然始终属于上诉人，被上诉人只是在房屋租赁关系存续期间暂时对该款行使占有权，该款的所有权并没有转移。合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”在双方签订的房屋租赁合同中，有合同解除后一个月内退还押金的约定，这就是合同中结算和清理的条款，合同的解除不应当影响这些条款的效力。一审依照合同法第六十条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，是适用法律错误，应当纠正。为此，请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人中汇房产公司答辩同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理，除确认了一审认定的事实外，另查明：2004年1月7日，双方当事人清点租赁房屋内物品后填写的物品交割单上，记载着：水表起始数1479、终止数1483，燃气表起始数1440、终止数1456，除卫生间有两块壁砖脱落，屋内其他物品无损坏。同年1月14日，上诉人徐蕾向被上诉人中汇房产公司结清了水和燃气的欠费共28元，有中汇房产公司出具的收据证实。本案所涉北京市房屋租赁承租合同、终止协议等合同，以及退租申请、物品交割单等手续，都是由中汇房产公司事先打印好、使用时再填写的文件。

本案争议焦点是：对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款，应当如何理解？中汇房产公司有无退还押金的义务？

北京市第一中级人民法院认为：

房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。综合审查判断本案所有证据，可以认定：房屋租赁合同终止后，在上诉人徐蕾既没有损坏租赁房屋或者租赁房屋中的物品，也没有应交而未交的费用，更没有表示放弃押金权利的前提下，对徐蕾抵押给被上诉人中汇房产公司的1600元，中汇房产公司没有返还。该公司不返还押金的惟一理由，就在于终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。

按照通常理解，押金法律关系是一种经济关系；双方既然再无任何经济关系，当然包括再无押金法律关系。但水费、燃气费的交纳与收取，也是一种经济关系。双方在签署了“再无任何经济关系”的协议后，仍然交纳与收取这两项费用，说明他们对“再无任何经济关系”的认识，不符合常理。上诉人徐蕾认为，“再无任何经济关系”不包括押金法律关系；被上诉人中汇房产公司虽然认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系，但却以收费的行为，将水费、燃气费的交纳与收取排除在经济关系之外。双方对这一条款的解释截然相反。

本案所涉的北京市房屋租赁承租合同和终止协议，都是被上诉人中汇房产公司向上诉人徐蕾提供的格式合同。双方当事人除对终止协议中“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款的理解存在歧义外，对其他条款的理解一致，这两份合同的其他条款合法有效。合同法第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”在签署终止协议时，中汇房产公司明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还，1600元的押金收据还在徐蕾手中。作为格式合同的提供者，中汇房产公司既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒徐蕾注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。中汇房产公司并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中，不能直接推导出徐蕾有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，中汇房产公司仅以徐蕾签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯徐蕾的财产所有权。

综上，上诉人徐蕾要求被上诉人中汇房产公司返还其押金1600元的上诉理由成立，应予采纳。一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，判决结果失当，依法应予纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，于2005年4月20日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、被上诉人中汇房产公司于本判决生效之日起10日内向上诉人徐蕾支付押金1600元。一、二审案件受理费各74元，均由被上诉人中汇房产公司负担。本判决为终审判决。