卖方故意将房产抵押 买方还能要求房产过户么
句容市后白法庭 吴未未
2009年，王某花18万余元从张某、李某夫妇手里购买了一套商品房。双方签订协议约定，签订之日给付10万元，之后又给付了6万元，余款在办理房产证时付清，过户费用由卖方承担。协议签订后，张某、李某将房屋交付给王某使用，王某亦对房屋进行了装修入住，但房屋一直未办理产权过户登记手续。经多次催促，张某承诺于2018年11月24日前将房屋过户给原告，如违约将承担相应的责任。约定的期限届满后，张某夫妇依旧爽约。2019年1月份，王某将两人共同诉至法院，要求支付违约金，经审理，法院支持了王某的诉请。在本次的庭审中，王某也终于知道了张某夫妇两人始终未能协助过户的真正原因——诉争房屋早在2018年1月份已经由张某贷款33万余元抵押给银行，且办理了相应的抵押权登记手续。自己住了10年的房子，在张某恶意抵押给银行的情况下，是否还能办理过户？王某不解，于是一纸诉状将张某和李某夫妇共同诉至法院要求协助办理过户并承担违约金。近日，句容市人民法院审结了该起房屋买卖合同纠纷，认为因涉案房产存在合法有效的抵押权且在本案无法消除，于是判决买方要求过户的请求不能成立，而要求卖方承担违约金合理的部分予以支持。
法院经审理查明，2009年10月1日，原告王某与被告张某、李某签订购房协议一份，约定将两被告位于某镇小区的205号房屋及附房出售给原告，价款计18万余元，协议签订之日原告给付两被告100000元，2009年农历年底给付20000元，余款两被告交付房产证时全部付清，产权过户费由两被告负担，两被告要在同幢楼办产权证时负责为购房方办好产权证。协议签订后，两被告将房屋交付原告使用。截止到2011年春节前，原告共给付两被告160000元。但两被告未协助原告办理产权过户登记手续。2018年5月24日，被告张某向原告出具承诺书一份，承诺于2018年11月24日将房屋过户给原告，如未按约过户，由被告张某承担自房屋产权未过户时的三倍银行贷款利息。2019年1月10日，原告向法院起诉，要求被告张某、李某支付违约金。2019年2月28日，法院判决被告张某、李某支付原告违约金9813元。2020年11月16日，原告向本院起诉要求两被告协助办理过户并承担违约金。
另查明，被告张某、李某于2011年8月3日登记结婚，于2017年8月28日登记离婚。2012年1月5日，案涉房屋办理了房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人、土地使用权人均登记为被告张某。后张某、李某未按约协助办理案涉房屋所有权转移登记手续。
再查明，2018年1月18日，句容某银行的下属单位天王支行与被告张某签订《最高额个人担保借款合同》一份，约定句容某银行天王支行在自2018年1月18日起至2023年1月18日向张某提供最高本金余额不超过33万余的借款，被告张某以其名下的位于某镇小区的205号房屋提供了抵押担保，并办理了不动产抵押登记。2019年12月30日，句容某银行天王支行向被告张某发放了借款150000元，借款到期日为2020年6月30日。借款到期后，被告张某未按约还款。句容某银行向本院起诉，要求被告张某、李某返还借款本息，并实现抵押权。审理中，句容某银行撤回了对李某的起诉。2020年8月12日，法院判决被告张某返还借款本金150000元，支付期内利息及逾期利息和给付律师费，如被告张某不能按时足额履行还款义务，句容某银行有权以张某名下的位于某镇小区的205号房屋房屋折价或以拍卖、变卖该抵押不动产的价款优先受偿。
法院经审理后认为，原告王某与被告张某、李某签订的购房协议合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。原告已按约支付购房款，被告已将房屋交付原告占有、使用，但被告张某未按协议履行办理房屋所有权转移登记的义务，已构成违约。关于原告要求两被告将房屋过户至原告名下的诉请，因被告张某向句容某银行天王支行借款并以该房屋提供了抵押担保，办理了抵押登记手续，且已由本院判决在被告张某未按期履行还款义务时有权折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿，故在未解除抵押登记的情况下暂无法办理过户登记手续，对原告的该项诉请，不予支持。关于原告要求被告张某承担违约金的诉请，因被告张某向原告承诺于2018年11月24日前将房屋过户，到期后仍未按约履行，故对原告要求被告张某支付违约金诉请中合理的部分予以支持。关于原告要求被告李某承担违约金的诉请，因被告张某向原告出具承诺书时，被告李某已与被告张某协议离婚，故被告张某的承诺对被告李某不产生效力，对原告要求被告李某支付违约金的诉请，不予支持。法院依据相关规定，遂作出上述判决。
法官说法：《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，涉案房产存在抵押权，如抵押人不消除抵押权，抵押权人不同意放弃抵押权，购房人亦不愿意或不能够行使涤除权，则房屋买卖合同事实上已无法履行，买方要求卖方继续履行合同协助办理过户的请求则无法得到支持，但不影响违约责任的承担。
