青岛甲置业有限公司与黄某民间借贷纠纷执行活动监督案
【基本案情】
2015年5月1日，黄某作为出借人与借款人胡某汉、担保人青岛甲置业有限公司（以下简称甲置业公司）、担保人山东某股权投资基金管理有限公司、担保人胡某龙签订《借款协议》，约定：借款金额1690万元，借款期限为2015年5月1日至2016年4月30日，利率为月息2.1%，每月三十日前支付当月利息，担保人为借款提供连带责任保证担保。
2015年8月1日，黄某作为出借人与借款人甲置业公司、担保人山东某股权投资基金管理有限公司签订《借款协议》，约定：借款金额5284700元，借款期限为2015年8月1日至2016年8月1日，利率为月息2.1%，每月一日前支付当月利息，担保人为借款提供连带责任保证担保。上述两份协议签订后，借款人和担保人未按约定归还借款本息。
2015年12月，黄某将胡某汉、甲置业公司、山东某股权投资基金管理有限公司、胡某龙诉至河北省泊头市人民法院（以下简称泊头市法院）。经法院主持，双方达成调解，主要内容为：胡某汉、甲置业公司、山东某股权投资基金管理有限公司、胡某龙共同偿还黄某借款本金22184700元、利息3394000元，并支付自2016年1月1日起至借款实际清偿之日止的利息（月利率按2%计算）。
2016年4月，黄某向泊头市法院申请强制执行。2016年5月23日，泊头市法院委托河北乙评房地产估价有限公司（以下简称乙评公司）对甲置业公司在建项目进行评估，乙评公司同日到项目所在地山东省青岛市开展评估作业。2016年5月27日，乙评公司出具评估报告书，项目土地评估价值为2274.6万元。2016年6月6日，甲置业公司对该评估报告提出异议，并提交其2014年2月份委托青岛某不动产评估事务所有限公司对包含上述7582平方米的同一地块（9707平方米）评估的土地估价报告一份，该报告评估金额为14376万元。泊头市法院将该异议转交乙评公司复核。2016年6月12日，乙评公司作出其评估结论真实、合法、有效的书面说明。2016年7月25日，泊头市法院组织第一次拍卖因无人报名导致流拍。2016年7月28日，黄某申请以拍卖保留价接受拍卖财产抵偿债务。同日，泊头市法院作出执行裁定，裁定甲置业公司用其名下的土地抵偿2274.60万元债务。2016年8月1日，泊头市法院向山东省青岛市黄岛区不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书，该宗土地已执行完毕。
甲置业公司不服，向泊头市法院提出执行异议，泊头市法院作出执行裁定书，驳回异议请求。甲置业公司申请复议，沧州市中级人民法院（以下简称沧州市中院）作出执行裁定书，驳回复议申请。
【检察机关履职情况】
受理情况。2019年10月14日，甲置业公司以该案执行行为违反法律规定为由，向河北省泊头市人民检察院（以下简称泊头市检察院）申请监督，主要理由是泊头市法院将在建工程按一般土地评估、涉案土地的容积率明显有误。泊头市检察院审查后以本案案情复杂为由报请河北省沧州市人民检察院（以下简称沧州市检察院）办理。
调查核实。检察机关通过调查核实查明以下事实：一是评估报告将在建工程按照一般土地评估错误。经检察机关调阅该案法院民事案件审理卷宗及执行卷宗，发现执行卷宗内乙评公司于2016年5月23日评估作业时拍摄现场照片，可见案涉项目土地并非一般意义上的土地，而是在建工程。在建工程的价值不仅包括土地价值，还包括已经投入建设的资金，二者价值相差甚大。
二是评估报告将案涉土地容积率设定为1.2错误。2020年1月9日，检察机关向乙评公司调取估价结果报告、相关档案及房地产评估资质材料，并向作出该报告的估价师询问，查明评估报告设定容积率为1.2是参考了山东某土地房地产评估有限公司于2015年对该项目土地使用权抵押价格评估报告的设定容积率。检察机关于2020年5月13日赴山东省青岛市向青岛西海岸新区自然资源局核实，查明该项目于2016年4月1日即评估报告作出前取得建设工程规划许可证，规划项目总建筑面积43965.912平方米，地上建筑面积34420.791平方米，土地使用权面积为7582平方米，规划容积率（地上建筑面积/土地使用权面积）为4.54，乙评公司将案涉土地容积率设定为1.2错误，导致评估价格相差巨大。
三是乙评公司参考依据的评估报告不具有真实性。2020年5月15日，检察机关赴山东省淄博市向山东某土地房地产评估有限公司调查，该公司负责人王某提供了鲁博2015（土估）字第X号土地估价报告存档报告并出具说明。经比对内容后发现，山东某土地房地产评估有限公司出具的鲁博2015（土估）字第X号土地估价报告内容系案外人宗地土地使用权抵押价格评估，乙评公司估价结果报告所附山东某土地房地产评估有限公司评估报告编号和内容与山东某土地房地产评估有限公司存档报告不符，并非山东某土地房地产评估有限公司出具，为虚假报告。
监督意见。2020年12月9日，沧州市检察院向沧州市中院发出检察建议，认为本案评估公司评估报告设定参数与实际明显不符，严重影响评估及拍卖结果，侵害了当事人合法权益，人民法院对此应依法实行监督。甲置业公司向泊头市法院提出执行异议，泊头市法院裁定未予审查，沧州市中院在执行复议裁定中认定“评估程序及评估结果并无不当之处”，两级法院存在审查认定与实际不符的情况，建议对甲置业公司复议申请重新审查并对本案予以纠正。
监督结果。2021年11月8日，沧州市中院函复沧州市检察院，经沧州市中院审判委员会讨论，确认乙评公司评估结果失实：一是案涉土地容积率设定错误，案涉土地评估作业前已取得青岛市自然资源和规划局出具的建设工程规划审查意见函中载明容积率为4.54，乙评公司却设定为1.2；二是作为参考评估依据的山东某土地房地产评估有限公司评估报告真实性存疑；三是将在建工程按照一般土地评估。该院同时认为，乙评公司不具备土地评估资质，导致评估结果失实。综上，对沧州市检察院检察建议予以全部采纳。2022年2月8日，沧州市中院作出执行裁定，撤销沧州市中院和泊头市法院已作出的案涉执行裁定，发回泊头市法院重新审查。
2023年12月29日，泊头市法院作出执行裁定书，撤销该院拍卖甲置业公司项目用地的执行裁定，并撤销甲置业公司项目用地抵偿黄某债务的执行裁定。
【典型意义】
评估报告是司法拍卖实践中拟拍卖物市场价值的重要参考依据，执行案件中评估机构的评估结果关系着被执行人的财产权实现，如评估结果错误或者评估机构出具虚假报告，将损害被执行人利益。本案中检察机关经审查调查后发现，执行法院委托评估机构作出的评估结果明显失实。检察机关办案人员精准定位本案监督点，即影响评估结果的关键性因素容积率，开展调查核实工作，通过询问评估师及知情人员，调阅法院审理执行卷宗，向住建、规划等行政主管部门调查地块出让时容积率、建设工程规划许可容积率，确定真实容积率，并向作出参考依据的案外评估公司调取存档评估报告进行比对，最终使全案证据形成链条，对本案开展有效监督，依法保护了民营企业甲置业公司的合法财产权利。
