本案中的房屋是借用还是买卖

案情：

1995年，江苏省海安县县城在城镇改造过程中，需要拆除张孙某夫妇所有的房屋。6月18日，海安县城镇房屋拆迁事务所遂与孙某的丈夫张某签订了房屋拆迁补偿协议一份，约定拆除建筑面积达355.4平方米的生活用房，以产权调换形式为其安置四套商品房，分别是25号楼301、302、303室和四号楼305室，张某补交拆迁补贴与商品房之间的差价27222.52元。1995年6月29日，张某交纳了安置房差价3011.24元。同年8月25日，被告钱某以张某名义交纳安置房差价24211.26元。张某遂将安置房中的305室交给钱某使用。此后，钱某还分数次向张某交付了现金13011.29元，并直接向开发商交纳了305室所附车棚的现金2200元。2000年年初，张某生病，病情渐趋加重。钱某为防止所交钱款缺少依据产生纠纷，遂于3月18日让其妻到张某家中要求补立手续。当日，张某的儿子以其父亲的名义出具收条一份，载明：“今收到钱某所购人民东路四号楼305室部分房款人民币壹万叁仟零拾壹元贰角玖分整。”2001年6月7日，张某病故后，其妻子及子女要求钱某返还房屋，遭到拒绝，遂向法院提起诉讼。

庭审中，孙某等人诉称，我家因拆迁安置的商品房需要被交差价。被告以替张某垫付部分差价为条件，要求张某将305室暂借给其子和儿媳居住。此后，在张某生病需要用钱时，被告要求购买305室，并由张某之子出具收到房款的收条。张某与被告之间一直是借用关系，房屋买卖行为无效，被告应当返还房屋及相应车棚。被告钱某则辩称，张某家拆迁时，根据当时安置政策大约多余60多平方米的指标，出于友谊，张某将多余指标让给我享受。我根据张某提供的交款通知单，交纳差价24211.26元后，张某将305室让给了我。以后，我又陆续交给张某及其妻补偿金10000元。2000年3月，为防日后发生纠纷，我让妻子找张某补办购房交款手续，张某吩咐其子补写了收条一份。因此，双方房屋买卖合同有效。

钱某的侄女证明：2000年3月18日，其陪钱某之妻去张某家让张某就交付的房款出具收条，张某让儿子书写，其儿子也将告知父亲。

法院经审理后认为，证人虽然与本案被告有一定的利害关系，但其证言与案件具有关联性，且证明的内容与张某之子所写收条能相互印证，应当具有证明效力。结合钱某为张某代付安置房差价及向张某交付现金、张某交付房屋及张某之子代书收条的事实，可以认定张某与钱某之间存在事实上的房屋买卖关系。原告方主张本案讼争房屋系张某借给被告使用，并无证据证明。在审理过程中，法院也告知了原告方主张的法律关系有误，但原告方不同意变更，因此对原告方的诉讼请求难以支持。法院遂依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，作出了上述判决。

点评：

本案的焦点问题是，当事人应当以何种民事法律关系提出诉讼主张，是借用法律关系还是买卖法律关系？

在民事诉讼中，法律关系是指平等主体之间发生的、符合民事法律规范的、以权利义务为内容的社会关系，是民法对平等主体之间的财产关系和人身关系加以调整的结果。民事法律关系只是一种法律形式，它的实际内容则是各种各样的社会生活关系，如财产所有关系、财产使用关系、商品交换关系等。当事人在诉讼中能否正确判断法律关系的性质，不仅影响到其能否向人民法院提出正确的诉讼请求，而且可能导致能否赢得诉讼。本案中，原告方主张的法律关系是借用，被告方则认为是买卖，这两种法律关系的根本区别在哪里呢？所谓借用，是指当事人将自己所有权或者使用权的标的物交给他人使用，但不转移财产所有权的行为；而买卖则是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的行为。由此可见，借用与买卖的关键区别在于，标的物的所有权是否发生了转移。显而易见，结合本案中的书证及证人证言，可以确认张某与钱某之间就房屋形成了一种买卖法律关系而非借用法律关系。因此，本案原告方在法律关系的判断上出现了错误，其在借用法律关系中主张房屋买卖行为无效显然有误。

在当事人主张的法律关系有误的情况下，人民法院应当如何处理呢？最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”，不受举证期限的限制，“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。之所以作出上述规定，理由有两个方面：一是不同的人对法律关系性质和民事行为的效力之认定可能不同，甚至存在着一定的主观性，而当事人及其代理人为自身利益出发，尤其可能对法律关系的性质和民事行为的效力形成偏向自我之意见。此种情形下，当然以法院对事实的认定为基础，当事人举证、质证、法院判断证据皆应围绕法院确认的法律关系和争议焦点，否则法院对案件的审理将无法顺利进行，当事人提供的证据也就很可能无法证明其诉讼请求，而可能承担不利的法律后果。因此，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。二是从我国实际情况出发，我国社会公众的法律知识水平还有待提高，当事人对案件法律关系的性质及民事行为的效力认识有时还难以做到清楚、明确，而且在许多案件中，当事人因财力问题不能聘请律师，故应允许当事人变更诉讼请求，法院应就诉讼请求变更及理由向当事人阐明。

虽然司法解释作出了上述规定，但在审判实践中，在人民法院告知当事人其所主张的法律关系的性质有误的情况下，一些当事人仍然我行我素，坚持原先的诉讼请求，不愿意作出变更。主要有以下情形：一是当事人提起诉讼的目的在于“为了一个说法”，即使败诉也在所不惜，故而坚持先前的诉讼请求；二是当事人可能认为法院基于事实对法律关系的性质和民事行为的效力之认定并不客观，或者存在偏见，寄希望于上诉程序能改变这一切；三是我国民事诉讼规费一般依诉讼请求的金额按比例收取，因此变更诉讼请求可能导致诉讼费的增加或者减少，有的当事人不愿意追加诉讼费而不愿意变更诉讼请求，也有些当事人不在乎诉讼请求变更可能导致的诉讼费用减少，而宁愿多交诉讼费，为的是在二审中取得更大的胜利。上述情形下，当事人可以不变更诉讼请求。在当事人不作出变更的情况下，人民法院应该直接驳回当事人的诉讼请求。本案中，原告方经法院履行告知义务后没有进行变更。人民法院基于此驳回其诉讼请求是有法律依据的。

（作者单位：江苏省海安县人民法院）