刘素娟诉上海市黄浦区金陵食品商店在繁华地段用于营业的房屋租赁期满后应予收回纠纷案

「案情」

原告：刘素娟。

被告：上海市黄浦区金陵食品商店（下称金陵食品商店）。

1953年5月，旅美华侨刘素娟购得座落于上海市南京西路394号砖木结构房屋一幢。1958年，刘将该房建筑面积为54平方米、使用面积为36平方米的底层无偿借给当地居民委员会使用。1959年10月，居委会将该屋转借给上海花鸟商店，由刘收取租金。1966年8月，该屋由房管部门接管。1972年，在调整商业网点时，金陵食品商店迁入该屋营业，并向房管部门缴纳租金。1982年2月，有关部门根据落实私房政策的有关规定，将该屋产权发还给刘素娟。金陵食品商店因一时无法退让而继续租用该屋。1990年8月，双方经协商签订了一份“私房租赁合同”，确定金陵食品商店承租期始于1987年3月，至1992年2月底终止。嗣后，刘曾向金陵食品商店提出增加租金，金陵食品商店以正在装修房屋为理由予以拒绝。租赁期满后，刘要求收回房屋未成，遂于1992年3月向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求收回出租房屋，并由被告补付租赁期间应增加的租金18630元。

被告金陵食品商店辩称：本店租用私房作为营业场地是历史上客观形成的，按照上海市人民政府有关文件规定，该房不宜归还。如判归还，职工安置、企业效益、国家财税和人民生活均受到影响。如此先例一开，将会影响南京路商业网点的整体规划和整个市场的繁荣。因此，对原告刘素娟收回出租房屋的请求不能接受，但可考虑出资购买一定面积的新村房屋与之互换产权或适当调高租金。

「审判」

上海市黄浦区人民法院经审理，查明上述事实属实。该院认为，房屋所有权人的合法权益应当受到法律保护。系争房屋虽属有关部门调配并由被告长期使用，但事后原、被告协商一致签订了租赁合同，确定该房由被告租赁使用。现租房合同期满，原告要求收回房屋，应予准许。考虑到被告的实际情况，可给予适当的搬迁时间。被告在庭审中提出商业网点不能撤销的问题，应由其上级主管部门统筹安排解决。至于租金，应根据合同确定，现原告要求被告增加并补付租赁期间的租金，与法无据，本院不予支持。但被告应当支付租房合同终止后至迁出前的房屋使用费。因调解不成，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七十五条规定和国务院《城市私有房屋管理条例》第十六条、第二十条规定，于1992年9月16日判决如下：

一、终止原告刘素娟与被告金陵食品商店关于南京西路394号底层房屋的租赁关系。

二、被告金陵食品商店应自本判决生效后一年内迁出南京西路394号底层房屋，该房由原告刘素娟收回使用。

三、被告金陵食品商店自1992年3月起应按月给付原告刘素娟房屋使用费人民币1620元至迁出时止。

判决后，原、被告均表示不服，依法提起上诉。刘素娟上诉称，金陵食品商店腾退房屋无需一年时间，要求该店立即迁出。此外，该店应支付自1991年5月至1992年2月依法可递增的房租费8100元。金陵食品商店则以原审答辩理由上诉，要求继续承租该屋。

上海市中级人民法院认为，上诉人之间的房屋租赁合同已经期满，租赁关系已经消灭。一审法院所作的终止当事人双方租赁关系的判决并无不当，应予维持。但判决的迁让期限过长，应予改判。刘素娟提出增加原租赁期间可递增的房租费的请求，并无不当，应予支持。金陵食品商店的上诉理由没有法律依据，不予支持。1993年5月24日，上海市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持一审法院民事判决第一、三项，撤销第二项。

二、金陵食品商店自本判决生效后三个月内迁出南京西路394号底层房屋，该屋由刘素娟收回使用。

三、金陵食品商店应给付刘素娟房屋租金人民币8100元。

「评析」

这是一起私有非居住房屋租赁纠纷案件。这类案件在整个私房租赁纠纷案中占有一定比例。这样的案件，有的法院判决驳回原告的诉讼请求，维持原本应该结束的租赁关系。因此，分析本案判决，研究解决“单位承租私房开设商业网点，出租人究竟可否要求承租人迁让”，即“私房出租人的收房权是否应当得到法律保护”的问题，就显得格外重要。

所谓私有非居住房屋出租，对出租人来说，系指房屋所有权人自愿将自住有余的房屋提供给承租人有偿使用；对承租人来说，系指单位（必须经县以上人民政府批准）或个人为了生产、营业、办公等需要租赁私有房屋。私有非居住房屋出租虽然在用途上与私有居住房屋出租不同，但都是以房屋为特定标的物，以调剂余缺、主客两利为目的，以自愿平等、诚实信用为原则，是双务、有偿、诺成性合同。因此，合同除应当载明房屋座落地点、建筑结构、附属设备，租赁部位、面积、用途、金额，交付和退租办法以及维修责任外，还应当写明至关重要的租赁期限。合同生效后，承租人有房可住，出租人有利可得；承租人按约交租，出租人按约修房；双方各自行使自己的权利，履行自己的义务。在租赁期限内，承租人有权使用其承租的房屋，出租人不得擅自收回。如有特殊原因确实需要收回房屋自住的，应商得承租人同意，补偿承租人由于提前收回房屋而造成的损失。租赁期满，合同即告终止，除续租外，出租人已没有将房屋再交给承租人使用的义务了。

根据国务院《城市私有房屋管理条例》（以下简称《私房条例》）规定：“租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋的，出租人应当酌情延长租赁期限”。可见，租赁合同期满后，承租人理应退租。即使出租人“酌情延长租赁期限”，承租人届时还是要退还承租房的。1963年8月和1979年2月，最高人民法院在有关民事政策法律的意见中规定，租期届满，房主确因住房困难要求收回自住的，应当允许。1984年9月，最高人民法院在“租期届满，房主要求收回自住的，一般应当准许”的规定中，删去了过去规定的“确因住房困难”这一收房的前提条件，而在“未定租期，房主确因住房困难要求收回自住的，一般也应准许”的规定中增加了该条件。1988年1月，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）在“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁”的规定中，将原先设置的“确因住房困难”的条件也舍去了，进一步完善了如何处理私房租赁纠纷的意见。从这些司法解释的演变中可以看出，租赁期满，无论是否住房困难，原租赁合同即失去法律效力，承租关系终止；未定租期，出租人不受住房是否困难的限制，可随时提出收房要求，这种承租关系不再继续维持。只是“如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或腾让部分房屋”，以便最终使出租人收回出租房屋。

《私房条例》和《意见》中的一些规定，是我们解决私房租赁纠纷时应当遵照执行的，对出租人要求与开设商业网点的承租单位解除租赁关系的也不例外。在这方面，最高人民法院（1986）民他字第122号关于黄美惠与泉州市百货总店租赁纠纷案的批复精神更能说明问题。1958年，黄美惠将一间楼房出租给泉州市百货总店。双方在租赁契约中约定，出租人在租赁期内如确要收回自用或拆迁等，得于3个月前通知承租人搬迁，承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月，黄以修房和自己急需用房为理由，要求收回该房。泉州市百货总店则提出，该房已做为商业网点，不能撤销，不同意退租。最高人民法院对此认为，本案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的约定处理。该批复没有因为承租人承租私房用于开设商业网点，而作出不同意出租人行使收房权的解释，真正从合同入手，提出了正确的处理意见。应当说，该意见是符合法理的，也是人民法院处理这类纠纷时应该遵循的。

当然，由于历史的原因，单位承租私房开设商业网点的为数不少，而且许多租赁没有契约，没有期限，租金也偏低。房主收回房屋的呼声很高，在当前房屋供需矛盾仍然紧张的情况下，我们不能以现实中的困难和矛盾来否定租房应当遵循的自愿平等和诚实信用原则，进而限制出租人的收房权利。

综上分析，我们认为，一、二审法院特别是二审法院对本案的处理是正确的。因私房租赁发生纠纷，人民法院应当严格按照《民法通则》、《私房条例》和《意见》中的有关规定处理，不能用判决的方法强制双方建立租赁关系，签订新的租赁合同，以体现租赁主体在自愿基础上的平等性。只有这样，才能使人民法院在审判这类案件时，既保护出租人的收房权，又维护承租人对他人房屋的租赁权，通过实事求是、秉公而妥善处理，改变长期以来对私房产权人合法权益保护不力的状况。