90户业主的烦心事，解了

“非常感谢何法官和杨调解员！没有你们，这场纠纷不知要多久才能解决。”日前，一起涉房屋租赁纠纷的业主小刘，向湖南省长沙县人民法院立案庭副庭长何姣、长沙县湘龙街道诉源治理工作站调解员杨志奎连声致谢。

两个月内，90户业主的纠纷被成功化解在诉前。这一切还得从那份租赁合同说起……

“当时他们宣称买房后可以直接租给酒店，不用另找租客。”2018年，小刘与其他89户业主在听到这样的好消息后，从某房地产公司购入房屋，并与某酒店签订了租赁期限为18年的房屋租赁合同。之后，业主们满怀期待地将房屋交由某酒店装修后对外经营，其间正常领受租金。后因经营困难，该酒店于2023年12月彻底关门停业，无力再付租金。

索要租金无果，房子又因改造难以恢复原状。面对这样的僵局，小刘与其他35户业主在集体商议后于2024年2月向长沙县法院递交了起诉材料。

“这是一起群体性纠纷，部分业主依靠租金作为生活来源。酒店方经营举步维艰，濒临破产，几乎丧失支付能力。房屋又因整体出租经营被改造，短时间内无法恢复原状。所以纠纷处置时间越长，业主损失越大。”长沙县法院立案庭庭长李松艳敏锐地感知到这场纠纷的化解难度，“如果能通过诉前调解的方式解决，无疑是个好方法。”这样的解纷思路也正好契合业主们的期待。

在充分听取业主诉求和解纷倾向后，何姣立即对该批案件进行分析研判。她认为，业主步调不一致，如果部分解除合同，房屋恢复原状难度大，后续强制执行也无法保障。于是，法院确定了“调解优先、解除合同、整体招租”的“一揽子”解纷方案。

在征得业主同意后，该批案件被委派给长沙县湘龙街道诉源治理工作站。该工作站特邀调解员杨志奎沿着法院给出的解纷思路着手展开调解。

之后的两个月内，何姣多次联系杨志奎了解进度。经过实地勘验房屋、现场记录、组织业主和酒店方召开十余次沟通协调会后，业主和酒店方最终达成一致——双方解除合同，酒店方返还房屋。但是，“栽过跟头”的业主在与新承租方商谈过程中又有新担忧：租金标准能否与之前保持一致？是否设置免租期？

面对业主的种种顾虑，何姣又指导调解员审查双方拟定的合同条款，对法律风险进行提示。经过协商，新的整租方案得到了业主和承租方的认可，资产被重新盘活。

2024年5月，起诉至法院的30余起纠纷成功化解。该案的调解起到了示范效应，其余业主也陆续与新承租方签订了和解协议。

虽然酒店与业主的租赁合同已解除，但酒店方与物业公司还有物业费、水电费等尚未结清。在了解到酒店方和物业公司均有调解意愿的情况下，何姣和杨志奎马不停蹄地组织双方开展调解，双方当场签订调解协议。几天后，长沙县法院出具司法确认裁定书，物业公司和酒店方的纠纷圆满解决。这场涉及近百户业主的纠纷成功实现诉前化解，涉案房屋已重新出租使用，对外经营。（陶琛）