某房地产公司与林某智、李某排除妨害纠纷系列抗诉案

案例十一

某房地产公司与林某智、李某排除妨害纠纷系列抗诉案

【关键词】

排除妨害  非法占有  产权保护  民事抗诉

【基本案情】

2010年5月，商洛市城乡建设局批复同意某器材公司修建商住楼一栋。某器材公司与史某虎协议合作建设，约定建好的楼盘一到三层归某器材公司所有，剩余由史某虎出售。随后，史某虎联系赵某玉合伙投资，赵某玉在史某虎不知情的情况下，又与陈某民口头协议合伙投资。2015年4月，某房地产公司以出让方式取得案涉项目土地使用权，依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证，开发上述商住一体楼盘。史某虎与某房地产公司口头协商继续履行其与某器材公司的楼盘合作建设协议。由史某虎任法定代表人的某建筑公司进行施工，由赵某玉任项目经理，陈某民为工地施工负责人。2015年，陈某民向林某智借款55万元，陈某民出具借条并约定以案涉项目所建二套房屋作为担保，若到期陈某民无力偿还，案涉房屋归林某智所有。当日，陈某民私自从案涉项目售楼部拿到已不再使用的商品房买卖合同，约定某房地产公司将涉案房屋出售给林某智，同时约定了房号、面积、价款、交付时间等事项，并加盖某房地产公司公章及法定代表人印章。同年，陈某民向李某借款20万元，并出具借条及承诺书，承诺以项目房屋抵押，到期不还李某可占有项目房屋。款项实际支付至陈某民账户。借款到期陈某民未按期偿还。2016年4月，林某智、李某到商品房买卖合同及承诺书对应的房屋更换门锁，放置物品。某房地产公司阻挡未果，遂于2017年1月向商洛市商州区人民法院提起诉讼，请求判令林某智、李某腾交侵占的房屋并赔偿损失。该院作出一审判决，认为某房地产公司为案涉房屋的合法所有人，林某智、李某占有房屋无合法依据，判决林某智、李某向某房地产公司腾交房屋。林某智、李某提出上诉，2019年8月，商洛市中级人民法院作出二审判决，以某房地产公司为案涉房屋名义开发人，非房屋所有权人及其他权利人，不享有排除妨害权利为由，判决驳回其诉讼请求。某房地产公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审，该院裁定指令商洛市中级人民法院再审。商洛市中级人民法院作出再审判决，以同样理由维持二审判决。

【检察机关履职过程】

受理及审查情况 2021年4月，某房地产公司向商洛市人民检察院申请监督，该院审查后，提请陕西省人民检察院抗诉。检察机关通过调阅卷宗、询问当事人、向相关行政机关调查核实，另查明以下事实：2020年1月19日，某房地产公司补缴案涉土地超建及调整土地使用年限出让金。2020年5月26日，商洛市自然资源局与某房地产公司重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得建设用地使用权证。2021年1月18日，某房地产公司取得案涉三套房屋的不动产权利证书。陈某民与赵某玉均认可，双方口头约定合作开发案涉楼盘未通知史某虎，开发建设均以某房地产公司名义进行，待房屋销售后再行结算。陈某民与林某智、李某约定以房抵债，未经赵某玉、史某虎同意，且无证据证明所借款项用于案涉楼盘开发。

监督意见 陕西省人民检察院审查认为，某房地产公司系案涉房屋的合法权利人，有权请求排除妨害。李某、林某智未提供充分证据证明陈某民系楼盘实际权利人，取得案涉房屋相关权利。生效判决以某房地产公司不享有对案涉房屋请求排除妨害的基础权利为由，驳回某房地产公司的诉讼请求，适用法律错误。2022年1月，陕西省人民检察院向陕西省高级人民法院提出抗诉。

监督结果 陕西省高级人民法院采纳抗诉意见，撤销原再审及二审判决，维持商州区人民法院一审判决。

【典型意义】

（一）检察机关办理物权排除妨害纠纷案件应当准确认定物的合法权利人，贯彻《民法典》物权保护精神，强化产权司法保护。基于物权请求权主张排除妨害的权利主体应为物的合法权利人，因此在办理此类案件时应当正确认定请求权人是否为物的合法权利人。依据《民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。本案属于不具备房地产开发资质的当事人借用具备房地产开发资质的房地产开发企业的资质进行开发建设的情况，某房地产公司通过出让方式取得国有土地使用权证，依法办理案涉房屋开发建设手续，取得房屋权属证书，在未经依法撤销、变更或有其他相反证据的情况下，应认定为案涉房屋的合法所有权人，有权要求无权占有人排除妨害。物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利，《民法典》确立了我国民法物权保护体系，对权利人在物权遭受侵害时所享有的权利作出了规定。在因他人非法行为导致物权人无法充分行使物权权能时，物权人可以法律规定的方法和程序，行使物权确认请求权和排除妨害请求权，消除对物权的障碍或侵害，恢复物权圆满状态。检察机关通过抗诉纠正了错误生效判决，排除了他人对案涉房屋的非法侵占，切实维护了权利人的合法权益。

（二）检察机关办案中应当贯彻精准监督理念，准确认定各方当事人权利性质，落实物权优先原则。妨害具有违法性是排除妨害主张得以成立的前提。因此，应当准确认定各方之间法律关系的性质，正确判断实际占有人的占有是否具有合法依据。本案中，陈某民向李某出具了案涉房屋系借款担保的承诺书，林某智与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》。李某、林某智能否基于承诺和《商品房买卖合同》取得担保物权或涉案房屋物权期待权以对抗某房地产公司的所有权，是本案审查要点。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条，案涉购房合同实质是以订立商品房买卖合同作为对陈某民民间借贷合同的担保。同时，李某、林某智与陈某民之间有以涉案房屋为借款提供担保的意思表示，但未办理抵押登记，抵押权未有效设立。因此，李某、林某智不享有对涉案房屋的物权期待权，亦不能依据双方担保意思表示占有他人所有房屋。某房地产公司依法具有排除非法占有的权利。本案各方行为人之间存在多种法律关系，物权保护与债权保护交织。检察机关应当树立穿透式审查思维，以当事人真实意思表示为核心，准确认定各方主体之间的法律关系以及权利性质，秉持物权优先原则，保护物权人对物的支配利益和财产权益，落实《民法典》产权保护制度。同时，以精准监督引导债权人依法理性主张权利。