青海省西宁市城北区人民法院廿里铺人民法庭
“睦邻”调解物业纠纷 联动共促诉源治理
物业纠纷往往具有涉案人数多、效仿性高、影响面广、风险性大的特点，妥善高效化解此类纠纷成为促进平安建设的重要一环。青海省西宁市城北区人民法院廿里铺人民法庭聚焦重点领域，以群众关注度较高的物业纠纷类型为试点，不断创新升级多发性矛盾纠纷多元化解机制，实现矛盾纠纷化解从碎片治理转向集成治理、被动治理转向主动治理、突击治理转向长效治理、单向治理转向多元治理的良好效果。
一、聚焦现状成因，用好调查研究“金钥匙”
2023年6月，青海某物业公司将金水湖畔小区的15户业主告上了法庭，一边是业主对物业服务质量不达标、卫生保洁、安全巡逻不到位等问题不满，另一边是物业公司无法收取物业费。物业管理关乎小区业主切身利益，但物业纠纷层出不穷，成为社会治理难点、痛点、热点。为有效解决物业纠纷频发的现实困境，廿里铺法庭组织法官深入辖区内物业纠纷多发的小区，走访物业公司25家、业主2000余人次，全面调查了解辖区内57个小区的整体情况，发现物业纠纷存在涉案人数多、群体性强、效仿性高、风险性大的问题。主要特点：一是小区业主与物业公司之间矛盾对立尖锐，业主普遍反映物业服务存在“质价不符”的情形，以卫生环境、设施维护、安全管理、供暖不达标为由拒绝交费，而物业公司认为业主未按时交纳物业费导致服务质量下滑，拒交物业费与低质量物业服务陷入“恶性循环”。二是不少小区尚未成立业主委员会，无法通过市场竞争机制自主解约、选聘物业服务企业、协商确定合理收费方式及标准等，业委会缺位导致业主相应合法权益无法行使。三是业务监管部门、社区等规范物业收费、服务监管的作用需要进一步发挥，诉前化解物业纠纷合力不足。针对物业纠纷数量大、标的小、矛盾集中的特点，廿里铺法庭依托审判职能，坚持“抓前端、治未病”，积极探索物业纠纷源头治理的可行途径，不断延伸司法触角。
二、凝聚解纷合力，搭建多方联调“新平台”
依托城北区人民法院在“大联调”体系建设中的成熟经验，积极协调争取区委政法委、区城管局、区城乡建设局、区司法局、区市场监督管理局等部门及相关街道办、社区居委会联动支持，推动搭建物业纠纷多元解纷平台。2023年7月12日，“睦邻”物业纠纷调解工作室在廿里铺法庭挂牌成立，党委领导、法院主推、多部门联动的物业纠纷多元化解机制正式建立并启动运行。针对矛盾突出、影响范围大的小区物业纠纷系列案件，由区法院、区城管局、街道办事处、社区、物业公司、业主代表联合前往小区上门开展现场联席会议。通过征集、归纳业主反映的问题，由主管部门现场解答，物业公司提出整改方案，并分解任务后由各有关部门定期督促、指导、监督、验收，合力推动问题解决，切实提升小区物业服务水平，提高业主交纳物业费的积极性。
三、做实能动司法，激发高效解纷“新活力”
在“人民调解+诉调对接”基础上，进一步拓展调解组织，特邀律师事务所、中小企业协会调解中心入驻法庭，联合廿里铺镇人民政府，以人民法院调解平台“三进”工作为抓手，组织法官入驻镇政府“玉帛议事厅”“乡贤评理堂”平台，以问诊式服务，指导人民调解员依法调处纠纷、达成协议，努力让群众不出村就能体验一站式、低成本、高效率解决矛盾纠纷的司法服务。2023年9月1日，廿里铺法庭组织法官和区城管局、街道办事处、社区工作人员及物业公司、业主代表在金水湖畔小区联合召开现场调解联席会，现场征集问题、推行形成解决方案，物业公司承诺15天内整改完成。9月15日，举行第二次联席会，法官和相关职能部门工作人员一同听取业主反馈意见，检查整改情况，相关设施设备得以维护，卫生环境得以改善，业主代表对整改成果表示认同，同意交纳物业费。供暖期来临前，工作室集中攻坚供暖服务纠纷，深入多个小区召开上门协调会，通过摸排数据、现场调查、谈话物业、联系业主等多方沟通协调，人民调解员及法官现场解读《物业管理条例》、释法答疑说理、告知空置期停暖办理事宜等对案涉小区千余件供暖案件进行联调化解。供暖服务案件经调解已交纳费用226户，履行金额达866277元，达到“调解一件，化解百件”的良好效果。
“睦邻”物业纠纷调解工作室成立以来，通过物业纠纷动态排查、针对性地开展预防调处，以点带面，逐步建立特邀调解、联合调解、司法调解多层次递进式纠纷化解机制，共登记物业纠纷案件1800余件。调解办理1000件中实际履行835件，履行金额162.64万元，带动化解涉及业主拒交欠交物业费潜在纠纷8000余起，为逐步实现基层治理从化讼止争向少讼无讼转变打开了良好开端，形成人民法庭助推基层社会综合治理的有益探索。
