中新网客户端北京10月28日电(彭宁铃)近年来，物业管理一直是小区纠纷频发的领域。
28日，北京二中院召开发布会，通报其2018年至今年9月物业纠纷案件审理情况。会上提到，物业纠纷中，物业服务人向业主追索物业费等仍是主要类型，而业主多以物业服务存在瑕疵为由抗辩。
物业服务瑕疵可不交纳物业费么？开发商交付房屋不合格导致未验收房屋，又是谁的责任？
物业服务质量不达标，可拒交物业费？
会上，二中院副院长廖春迎介绍，2018年至2021年9月，二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1163件，分别为2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。
“物业纠纷案件中，物业服务人向业主追索物业费、逾期支付物业费违约金仍然是主要类型。”廖春迎说，从物业纠纷案件业主抗辩理由来看，业主多以物业服务人提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩。
据介绍，业主主张物业服务瑕疵，主要包括主张物业服务在绿化、卫生、公用设施设备的维护、垃圾清运、充电桩安装等方便不达标，认为“对物业服务不满意即可不交物业费”。
二中院民二庭庭长邹治随后介绍了一则典型案例：一家物业公司起诉业主苏某交纳物业费，苏某便提出该公司服务质量未达合同约定标准，如绿化缺失、路灯损毁严重、消防设施不到位、公示栏长期损坏，以此为由拒交物业费。
诉讼中，法院查明，该物业公司接管小区之初，小区业委会曾委托第三方评估监理公司对小区状况进行评估。
“从其出具的报告可看出，涉案小区在该物业公司入驻前即存在诸多物业设施老化、失效等问题，该物业公司入驻小区后，一直在积极履行维护整改义务。”
邹治说，物业服务具有长期性和持续性，对公共设施的维护和改造需要一定周期才能完成，对物业服务人是否尽到义务，需要综合考虑小区原有情况，以及新物业服务人入驻后是否尽到法律法规和合同规定的义务等情况进行判断。结合本案情况，二中院不予支持苏某的抗辩理由。
廖春迎还指出，认为物业服务存在瑕疵、前期物业服务合同不是自己所签，或者自己未与物业服务人签订物业服务合同等情况下，就可以不交纳物业费，这是部分业主存在观念误区。
开发商交房不合格，应缴纳物业费？
除了物业服务瑕疵，一些业主还以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费。
二中院曾审理一则案例：某物业公司起诉业主刘某交物业费，刘某认为，涉案房屋与开发商的样板间存在差异，开发商宣传和实际参观的带有阁楼，实际上却是闷顶。
刘某认为，开发商虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房。因此，按照合同约定，物业费应由开发商交纳。
二中院审理认为，物业公司与刘某已形成物业服务合同关系，在物业公司已为涉案小区提供物业服务的情况下，其有权收取物业费。
“刘某所主张问题，属于刘某与房地产公司之间的纠纷，如刘某认为应由房地产公司承担物业费，可另行向房地产公司主张，而不能成为其拒绝向物业公司支付物业费的理由。”邹治说。
对开发建设遗留问题，二中院提示，业主可通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。
观念误区、维权途径选择不当，正是廖春迎介绍物业纠纷产生原因中来自业主方面的因素。此外，开发商选聘前期物业服务人存在程序不规范，物业服务人能力不强、运作不规范、服务质量不高，业委会履职能力不强，尚未形成规范成熟的工作机制，也是引起纠纷的重要因素。
为预防和处理物业纠纷，二中院建议，物业服务人应当提升服务品质，从源头减少纠纷发生，此外，业主应依法维权、履行义务，提高自身管理水平，业委会要提升履职能力。(完)
