·未过户房屋被查封,怎么办

法治日报全媒体记者 张雪泓

因开发商陷入债务纠纷,导致自己未过户的房子被法院查封,该如何维权?北京市密云区人民法院执行局法官任晓辉表示,若在查封前购买了涉案房屋并实际居住,但未办理产权登记,法律规定了相关补救措施。购房者可依据法律规定,提起执行异议来阻却法院对该房产的执行。

张某购买了某开发商的一套楼房,因种种原因未能办理过户。不久前张某得知,因开发商欠某建筑公司工程款,法院依法查封了登记在该开发商名下的多套房屋,其中包括自己居住的房屋。为防止房屋被拍卖,张某随即向法院提起执行异议。案件审理过程中,张某提交了在法院查封该房屋前,其与开发商签订的房屋买卖合同以及支付房屋全部价款的银行转账记录,主张自己对涉案房屋的所有权,并要求解除对该房屋的查封。

密云法院审理查明,在法院查封案涉房屋之前,张某与该开发商签订了书面房屋买卖合同,并按约支付了全部房款,在房屋交付后使用至今。另外,通过查询,张某名下无其他住房,其提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。法院认为,张某对涉案房屋所享有的权利能够阻却法院对该房屋的执行,故对其要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求予以支持。

任晓辉表示,实践中,购房者从订立商品房买卖合同到办理物权登记,一般须间隔一定时间。在此期间,如果因开发商涉及金钱债务纠纷导致房产被查封、拍卖,房屋消费者取得房屋产权可能存在一定风险。

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行开发商名下的商品房提出异议,在完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的三个条件,即(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十,三个条件同时满足的情形下,适用房屋消费者物权期待权保护规则。

法官提示,房屋消费者在购买房屋时,应实地考察楼盘,审查开发商资质,全面了解情况,在符合办理预告登记条件,及时备案登记,确保物权将来能够顺利实现。