城镇居民购买农村宅基地的买卖合同是否有效

    【案情】

    2014年8月16日，农村居民张某通过朋友介绍，将其自家的宅基地256.2平米以312000元的价格卖给了城镇居民刘某，并签订了土地转让协议，刘某于当日向张某支付了312000元购地款。后刘某准备在该土地上打地基建房时才得知，东至黄某地皮隔界处的土地不属于张某所有，导致刘某无法实现合同的目的，故刘某要求确认该合同无效。张某辩称该合同是双方真实意思表示，应认定合同有效。

    【分歧】

    对于本案中的双方签订的合同是否有效，存在两种不同的意见：

    第一种意见认为，该买卖协议应认定为有效。刘某是成年人，买该土地是其真实意思表示，并且合同已经实际履行，应认定买卖行为真实合法，确认该合同有效。

    第二种意见认为，该买卖协议应认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定，农村宅基地禁止出卖、转让，同时，原告是城镇居民，不符合宅基地使用权的主体，因此，张某与刘某签订的《土地转让协议》，不符合法律规定，应认定为合同无效。

    【管析】

    笔者同意第二种意见，主要理由如下：

    第一、订立合同的主体不合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，每个村民只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。法律禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。从上述法律规定来看，农村宅基地不得转让给城镇居民，而在本案中刘某是城镇居民，属于法律禁止主体的范畴，因此，张某与刘某之间订立的合同无效。

    第二、合同的标的物不合法。宅基地是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”张某出卖给刘某的土地是其作为农村村民所享有的福利，属于法律禁止出卖的标的物；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。在本案中， 由于张某与刘某之间的买卖行为违反了法律禁止性规定，所订立的合同理应认定为无效。因此，张某与刘某订立的买卖协议应当认定为无效。

    第三，从实践来看，农村宅基地是农民赖以生存、安身立命的最后保障，是国家为了保护农民的切身利益、维护农村的稳定、促进农业的发展而给予农民的一项福利，如果允许宅基地的转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，居无定所，带来社会问题，损害农民的利益、影响农村的稳定、抑制农业的发展。同时，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，如果允许城镇居民购买农村宅基地，在如今城市房价飙升的现状下，很多人为了牟利，将会不断助长买卖农村宅基地的行为，违反法律规定，破坏社会稳定。

    综上，城镇居民购买农村宅基地的买卖合同应认定为无效。

    （作者单位：江西省广昌县人民法院）