业主家中被盗要求物业赔偿损失是否应予支持

    【案情】

    2010年9月21日，原告刘飞购买了万安县的房屋一套。2011年1月1日，原告与被告万安县华新物业服务有限公司签订“物业管理服务协议”，该协议公共秩序维护管理部分约定：小区内实行24小时安全值班管理，对外来人员进行有效控制管理，做好防盗工作，发现火灾及时报警，发现违反治安行为及时报110处理。原告依约按时交纳了物业管理费，被告在小区安排了人员值班。

    2013年3月2日，原告发现家中被盗，向物业管理人员反映并报警。原告在向万安县公安局刑警大队报案时称被盗现金1万元，各种品牌香烟几十条价值捌仟余元，金镶玉吊坠一块价值680元，总共损失近2万元。公安机关于2013年3月5日以盗窃案立案侦查，案件至今未完全侦破。

    原告认为正是被告的失职，管理不到位，导致外来人员进入小区，撬开原告家的防盗门将财产盗走，造成原告直接财产损失2万余元。失窃案发生后，原告立即报警，但此案至今未破。根据双方的物业管理协议及国务院颁布的物业管理条例规定，被告失职以及违约造成业主财产损失，应当承担赔偿责任。

    被告万安县华新物业服务有限公司辩称，1、物业管理的范围是对房屋配套设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护相关域内的环境卫生和秩序的活动。业主房屋内的财产安全不属于物业管理范围，合同也没有约定原告的家庭财产属于物业管理的范围，物业不承担财产保险责任；2、被告没有管理上的过错，小区开发建设尚未完工，开发商还未进行封闭或安装监控摄像，被告不可能对每户业主的家庭财产提供保管责任，物业管理人员对小区进行了巡逻，尽力管理公共部分，已尽物业管理责任，不存在失职和违约；3、原告家中财物失窃与被告无因果关系，原告的损失属于刑事附带民事赔偿的追赃范围，有直接侵权责任人，损失由犯罪嫌疑人承担，且失窃财物价值应由公安机关破案后确定，原告负有充分举证责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

    【分歧】

    本案被告万安县华新物业服务有限公司对原告刘飞的财产损失是否承担民事赔偿责任，存在两种不同的意见：

    第一种意见认为，被告万安县华新物业服务有限公司应当对原告刘飞的财产损失承担赔偿责任。因原、被告签定了“物业管理服务协议”，也即物业管理合同，该合同对双方的权利义务均进行了详细的规定，原告也依约按时交纳了物业管理费，由于被告未能依约履行合同义务导致原告家中被盗，理应承担相应的违约责任。

    第二种意见认为，被告万安县华新物业服务有限公司对原告刘飞的财产损失不应承担民事赔偿责任。因为原告的损失未能得以确定，原告也没有提供证据加以证明；同时物业公司的保安义务是一种防范性质的，是指物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。这与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的。在日常的管理过程中，要求物业对业主的家中财产进行24小时防卫是不现实的，因此，要求物业对业主的家中被盗财产损失买单是不公平的。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    第一，首先要界定物业管理公司和业主的民事法律关系。业主通过其自治管理组织——业主委员会选聘物业管理公司，物业管理公司与业主订立物业管理合同，物业管理公司依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共有场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。物业管理公司与业主之间也可以约定其他服务项目，如物业管理公司保证业主家中财物的安全，若发生火灾、财物丢失由物业管理公司赔偿等。由此可见，物业管理公司与业主之间形成的是委托管理的民事法律关系。

    第二，物业管理合同适用《合同法》委托合同的规定但区别于保管合同。如前所述，物业管理合同是一种委托管理的民事合同，当然受《合同法》调整，根据《合同法》第一百二十四条的规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定，因此物业管理合同适用委托合同的规定。委托合同作为《合同法》规定的一种有名合同，其归责原则是过错责任原则。按其规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。

    对于物业管理公司的保安工作而言，其法定的义务是“保持公共秩序良好”，约定的义务在合同中标明。没有在合同中标明的义务对于属于物业范畴的，物业管理公司应负管理责任，如小区内的花坛被破坏，物业管理公司如果负有管理上的过错责任，需要承担赔偿责任，如果没有管理上的过错责任，不需要承担责任；对于不属于物业范畴的，如业主、物业使用人家中的财物，其毁损、灭失，物业管理公司不承担赔偿责任。但物业管理公司与业主、物业使用人有特别约定的除外。物业管理合同不同于保管合同。

    如前所述，物业管理合同的管理人——物业管理公司的主要合同义务是管理职责；而保管合同的保管人的主要合同义务是保管职责。如果业主、物业使用人与物业管理公司订立保管合同，那么一旦被保管的物品被盗，物业管理公司就应承担赔偿责任。但物业管理合同没有约定保管义务内容，则无论如何也形不成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。

    第三，要求物业担责有违民法的公平原则。民法强调权利义务对等原则，表现在本案中即被告万安县华新物业服务有限公司的保安义务与其收取的保安费用是对等的，这也是民法的最高原则即公平原则的具体体现。因为本案中被告虽然收取了一定数额的物业管理费，但其项下的保安费数额是比较少的，如果不考虑其收取服务费的多少而让其对业主的人身和财产损害承担一切责任，那显然违反了民法的公平原则，这对物业公司也是不公平的；同时也不利于物业管理行业的健康发展。因为，物业公司为了转嫁风险，必将会收取高额的物业费，这无疑会最终加大业主的负担，造成恶性循环，那就违背了保护业主权益的初衷。

    综上所述，笔者认为对原告要求被告承担其被盗财产损失的诉求不应予以支持。

    （作者单位：江西省万安县人民法院）