合同期满后房屋出租，原承租人享有优先承租权吗

  【案例】

  2011年3月，原告福安公司租赁了被告某技术中心位于灵川县八里街农产品市场内的两间门面，自行装修使用，双方未签订租赁合同。2015年7月1日，原告福安公司与被告某技术中心签订了《门面租赁合同》，约定：租赁期限为1年（2015年7月1日至2016年6月30日），租金为每月10800元。合同期限届满后，双方按上述合同的约定继续履行权利义务。2020年6月3日，被告某技术中心在没有询问原告福安公司是否继续租赁上述两间门面的情况下，就与被告某汽车公司签订了《门面租赁合同》。该租赁合同的内容与原告与其签订的租赁合同的内容一致。后被告某技术中心将上述两间门面交由被告汽车公司使用。因多次协商未果，2021年1月26日，原告以二被告侵害其优先承租权为由，向法院提起诉讼，要求确认二被告签订的《门面租赁合同》无效，并要求被告某技术中心将上述两间门面在同等条件下优先租赁给原告使用。

  【法律解析】

  一、优先承租权的概念。优先承租权，是指租赁房屋在租赁期满后出租人继续出租的，原承租人在同等条件下，就租赁房屋较之其他人有优先承租的权利。

  二、优先承租权的法律规定。《民法典》第734条明确规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该法律规定的设定有利于承租人利益的保护与物权关系的稳定。

  三、优先承租权成立的条件。虽然《民法典》中明确规定了承租人的“优先承租权”，但是该权利必须满足一定的条件方能成立。1、主体条件：主体只能是原承租人；2、前提条件：出租人继续出租租赁房屋，而非收回自用，且承租人在合同履行过程中没有拖欠租金、擅自转租等违约行为；3、关键条件：必须是在同等条件下，即出租人与第三人订立的租赁合同中约定的是相同的条件。相同条件包括价格相同，也就是说租金应当相同；租金的给付方式与给付期限相同，若是分期付款，则分期方式也应相同；与租赁物相关的其他条件也要相同，如房屋用途、转租约定、解除条件、违约责任等等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能享有优先承租权。本案中，原告福安公司在合同履行过程中，并不存在违约情形，而二被告签订合同的内容与原租赁合同内容一致，因此，原告福安公司符合法律规定的同等条件下优先承租的情形，享有优先承租权。

  四、需要注意的问题。承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。因此，优先承租权不仅可以对抗第三人，还对出租人的所有权进行了一定的限制。但若出租人明确表示不能按照出租人与第三人提出的条件继续租赁原租赁物或者不明确表示是否继续租赁原租赁物的，则租赁合同期满后的一定期限内，原承租人的优先承租权即灭失。若出租人没有尽通知义务，径直与第三人签订租赁协议，则优先承租权人可以主张该租赁协议无效。

  【裁判结果】

  该案经法院调解，原、被告达成了调解协议，被告某汽车公司退还涉案两间门面给被告某技术中心，原告福安公司与被告某技术中心重新签订《门面租赁合同》，继续承租案涉门面。