民宿是乡村经济发展中的一种新产业、新业态，作为北京市的生态涵养区、首都西部生态屏障，近年来门头沟区大力发展精品民宿产业。为服务保障民宿产业健康发展，北京市门头沟区人民法院充分延伸司法审判职能，通过搭建专业服务平台、提供全流程司法服务包、完善专业化审判布局，着力优化民宿产业发展法治环境。2019年以来，该院共受理民宿产业案件137件，其中民宿开发、建设阶段产生的纠纷占比60%以上，房屋租赁合同、农村建房施工合同、劳务合同、相邻关系等领域的合同风险、诉讼风险问题较为突出，需要重点防范、治理。
近日，门头沟区法院召开新闻通报会，发布典型案例提示民宿产业发展过程中容易引发的矛盾纠纷点及法律风险防控建议。
案例一：
经营不善拖欠房租法院调解解除合同
李某2015年从某村村民师某和村民委员会处承租两处院落。2017年，李某与郑某签订《承包经营合同》，约定郑某承包上述两处院落用于经营民宿，每年承包费4万元至6万元不等，郑某应按年交纳承包费。
后郑某在交纳第一年承包费及第二年的部分费用后，因经营一直未盈利，便不再支付后续费用。李某于2022年向郑某送达解除合同告知书，并向法院提起诉讼，要求郑某支付房屋占有和使用费25万元。诉讼中，郑某提起反诉，要求李某支付房屋装修费30余万元。
后经门头沟区法院组织调解，双方一致同意解除合同，郑某在指定期间内腾空两处院落并交付给李某后，双方均不再向对方主张任何费用。调解后，双方在门头沟区法院见证下自动履行完毕。
法官说法：
民宿经营者在租赁房屋时，对租金支付、装修投入等重要事项应结合资金情况、市场行情、商业风险等因素做好预判，谨慎、合理地商定合同条款、进行装修改建投入。在签订租赁合同后，应本着诚实信用原则认真履约，避免因违约涉诉，进而影响民宿经营和个人、公司商业信誉。
本案中李某与郑某达成的《承包经营合同》实质为房屋租赁合同，郑某应按照合同约定支付租金，在经营出现重大变化时，应主动协商变更合同条款或者延后支付租赁费用或解除合同，而不应消极违约。本案审理中，经释明法律风险，双方自愿达成调解协议并及时履行完毕，纠纷得以彻底化解，有效避免了双方经济损失继续扩大，有效盘活了农村资产。
法官提醒，在房屋租赁方面，民宿开发阶段的房屋租赁合同容易出现出租房屋存在多个权利人、宅基地使用权存在纠纷等问题。实践中应注意：房屋产权要明确清晰，一般要和房屋所有权人签订租赁合同。对于存在多个权利人的，应注意核查出租人是否取得了其他权利人的同意，并留存相关证据。对于宅基地使用权存在纠纷的，在行政机关确认权属前，不建议租赁该宅基地上的房屋。房屋租赁不能超过20年，超过部分无效。由于民宿产业属于投资周期长的产业，一般房屋租赁都达到20年，要注意和出租方讲清法律和政策，一旦签订长期租赁合同，不能随意解除要回房产。
案例二：
施工增项引争议法院认定增项部分
何某与北京某科技公司于2019年签订《房屋建筑施工合同》，约定何某依照约定建设民宿，后何某完成了合同所有工程项目及增项内容并交付北京某科技公司使用。其中，何某主张合同外的增项部分工程款38万元，北京某科技公司认为所谓增项部分均在合同约定的范围内，双方对此未达成协议，何某诉至法院。
审理中，法院委托鉴定机构对增项部分是否包含在原合同之中以及相应造价进行鉴定。最终，结合现场勘验情况及鉴定结果对增项部分及价格作出的认定，确定北京某科技公司应向何某支付增项部分工程款15万余元。
法官说法：
在民宿改建时，应制定详细而明确的施工合同，要重点对区别于一般自住房标准的改建、装修、装饰项目进行明确约定。施工中如遇到增项，应进一步通过补充协议对增项的内容、价款等进行约定。工程结束后，双方也应根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条、第八百零一条的规定，及时进行验收，避免逾期完工、逾期验收对双方均产生不利影响。本案以示范性裁判，对民宿修建中合同约定不明的增项部分认定进行明确，引导、督促民宿从业者对建设施工合同进行规范，从源头减少纠纷产生。
法官提醒，在民宿建设过程中，容易因合同约定不明、房屋建设不符合政策等问题引发合同纠纷。实践中应注意：尽量选取有资质的单位进行建设施工。虽然开发民宿属于闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用，本质上仍属于农村低层自住房屋，并不要求施工方具备相应的建筑资质。但民宿建设标准、投资水平远超一般农村房屋标准，往往工艺复杂、项目繁多，且需要进行市场运营，应对工程质量进行严格把控，尽量选取有资质的单位进行建设。建设施工合同应对建设分项、施工标准、用料用材、交付标准、工程结算、质量保证金、农民工工资保证金、违约责任等进行明确约定。防止因约定不明产生争议，增加施工费用。房屋建设应符合北京市相关政策。要严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控施工改建，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。建设应征求四邻同意，并妥善处理好相邻关系，特别是不能为了民宿美观侵犯四周邻里正常生活的隐私权。
案例三：
未能证明劳动关系提供劳务者被驳回
苏某经朋友介绍与周某认识，通过周某为北京某旅游文化公司经营的民宿项目进行活动策划，由周某按照策划情况支付费用。2020年5月，苏某将北京某旅游文化公司诉至门头沟区法院，要求该公司支付解除劳动关系补偿金4万余元。苏某提交了其参加相关活动照片、参加团建对接群的聊天记录、参加民宿协议会议群的截图、收取该公司法定代表人周某支付的工资等证据，以证明其与该公司存在劳动关系。
经审理，仅能确认苏某与公司法定代表人周某存在个人雇佣关系，不能认定苏某系北京某旅游文化公司员工，故法院驳回苏某的诉讼请求。
法官说法：
民宿经营中涉及各种不同的工作岗位，劳动者应分清其与用人单位之间存在劳动合同关系，还是与某个个人存在劳务合同关系。劳动合同是用人单位与劳动者之间签订的具有经济、人身依附关系的用工合同，在劳动关系中，劳动者除获得工资报酬外，还享有保险、福利待遇等权利。而劳务合同双方主体不存在行政隶属关系，只以完成事项为目的，劳动主体只获得劳务报酬，不享受社会保险。民宿经营者应根据经营需要确定固定岗位需求，及时签订劳动合同、缴纳社会保险、按期支付工资，同时适时对外委托临时性、周期性工作，在规范用工同时合理控制经营成本，确保民宿可持续发展。
法官提醒，在劳务用工方面，民宿建设中用工多使用农民工群体，易产生拖欠劳务费用、提供劳务者利益受损等问题。实践中应注意：建设施工合同中明确约定关于支付农民工工资的条款。发包方与承包方都应尽到合理的安全保障义务，特别是要做好必要的施工措施，注意建筑设备、运输工具使用安全，加强上岗培训。如有条件，可以为农民工购买商业意外伤害保险，在出现意外时增强赔付能力。此外，还应引入企业承诺制度，加强综合执法，有效减少拖欠工资、工人工伤、财产损害引起的纠纷。（□本社记者 潘巧）
