已出售但未过户的房屋能否排除强制执行？

案外人丘某在法院查封前已实际占有但未过户的登记在被执行人余某名下的房屋，申请执行人李某认为该房屋虽已出售但仍在余某名下，不能排除强制执行，故起诉请求继续对该房屋的执行。近日，广西壮族自治区贵港市港北区人民法院审结了这起执行异议之诉，依法驳回李某的诉讼请求。

李某与余某民间借贷纠纷一案，港北区法院根据李某的财产保全申请，依法查封了登记在余某名下的一宗不动产。案件进入执行程序，法院裁定拍卖上述不动产及地上建筑物。2023年7月13日，案外人丘某以涉案不动产为其所有为由向法院提出书面异议，请求停止执行。法院核实后裁定中止对案涉不动产及地上建筑物的执行。李某对该执行裁定不服，认为上述不动产仍登记在余某名下，就还是余某的财产，不能排除强制执行，于是向法院提起诉讼，请求继续对涉案不动产及地上建筑物的执行。

法院查明，2005年4月27日，余某与丘某签订了《买卖房地契约》，约定余某将上述不动产及房屋以13.68万元的价格转让给丘某，江某在中证人上签字。同日，余某收到全部价款后便将案涉房屋的土地使用权证原件及地契原件、不动产交付给丘某。之后，丘某将水电户名变更到其名下，并与家人一直在上述不动产居住至今。

港北区法院审理后认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，丘某作为案外人，其在人民法院查封余某名下的不动产之前已与余某签订了《买卖房地契约》，该契约系双方真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应为有效的合同。丘某提供的水电缴费记录等证据能够证明其在本案不动产查封前已合法占有该不动产。同时，丘某提供的余某出具的收条证明其已支付全部的案涉不动产价款。丘某称因无法联系到余某导致未办理过户登记，结合余某在本案诉讼中无法正常联系送达等情况，按照证据高度盖然性规则，应认为丘某关于案涉不动产系非因买受人自身原因未办理过户登记的意见成立，故法院认为丘某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，法院裁定中止对案涉不动产及地上建筑物的执行，并无不妥。李某要求继续执行案涉不动产及地上建筑物的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。（黄丽丽 方南）

法理评析

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人丘某在法院查封之前已支付全部价款并已实际占有使用登记在余某名下的不动产，虽未办理过户手续，但其对此无过错，可以排除法院强制执行。因此，李某要求继续执行余某名下的不动产及地上建筑物的诉请，依法不予支持。