农村宅基地自建房屋买卖是否有效？

  近年来，农村私下买卖集体土地违规建房、出售集体土地自建房屋的行为屡见不鲜，村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给非本集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。

  基本案情

  曹某系某自然村村民，2023年1月20日，曹某与王某签订房屋买卖合同，曹某以46万元的价格将其在宅基地上所建三间两层房屋出卖给王某，王某支付43万元购房款后，曹某以价格过低为由要求增加价款，双方因交易价格发生争议经双方协商后约定解除房屋买卖合同，曹某返还王某已支付的43万元购房款，后曹某一直未将购房款按照约定返还给王某。王某将曹某起诉至新蔡法院，要求解除案涉房屋买卖合同，并要求曹某返还购房款及利息。

  法院判决

  建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权具有强烈的人身属性，宅基地的使用权只能由集体组织成员享有，与特定的身份关系相联系，根据房地一体原则，房屋买卖不仅涉及到房屋的处分，同时必然涉及宅基地的处分。农民将其宅基地上的房屋出售给本经济组织以外的人员，该房屋买卖合同一般应认定无效。该案在法官的调解下，双方达成调解协议，由曹某退还王某购房款43万元及利息。

  法官说法

  宅基地是指农村村民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅房屋的集体建设用地，村民对宅基地只有使用权没有所有权，宅基地所有权归集体所有，宅基地具有社会福利性和社会保障功能。根据《中华人民共和国土地管理法》及《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，在非试点地区，村民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人员，该房屋买卖合同认定为无效。合同认定无效后，买受人要求返还购房款及其利息，已经请求赔偿因翻建或者改建成本的，应综合当事人的过错程度等予以确认。

  相关法条

  《中华人民共和国土地管理法》第八条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

  第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。