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转让集资房是房屋买卖还是资格转让

  案情:1999年10月,一单位向房改办提交职工集资建房请示,后向单位公布职工集资建设住房实施办法,该办法明确了关于集资建房的各项事宜...
  案情:1999年10月,一单位向房改办提交职工集资建房请示,后向单位公布职工集资建设住房实施办法,该办法明确了关于集资建房的各项事宜。该单位职工白明华符合集资建房条件,于2001年2月向单位交住房集资款5.4万元,单位向白明华出具暂收购房款收据。房屋竣工后,单位将面积为83.9平方米的房屋交付给白明华,但并未办理产权证。同年7月25日,白明华与同事林亚兰签订住房转让协议书,约定:“白明华将集资房转让给林亚兰,林亚兰为转让后的住房房主,以后发生的一切费用由林亚兰负责,从办完转让手续,交新房门钥匙之日起生效。”双方将交易情况告知了单位,单位负责住房管理的工作人员在该协议上签注“经请示,同意办理”。之后,林亚兰向白明华交付房款6.2万元。为此,该单位将向白明华出具的暂收购房款5.4万元收据收回,并为林亚兰重新出具收其职工集资购房款5.4万元的收据。林亚兰与单位正式签订了房屋买卖合同,约定将建筑面积为83.9平方米的公有住房一套出售给林亚兰。房地产产权产籍监理所亦向林亚兰颁发了房屋所有权证。

  2002年10月8日,单位经审计核算发现原集资款有剩余,就决定根据住房面积及楼层退还这部分集资款。经计算,林亚兰的这套房屋将退还0.89万元。林亚兰要求单位向自己退款,而白明华也向单位提出这笔集资退款应属自己所有,因单位认为在此笔款项的归属上有所争议就将此事搁置了起来。2003年9月,林亚兰向法院起诉,要求单位履行退款手续。

  分歧意见:法院在审理期间,就本案是集资资格转让纠纷,还是房屋买卖纠纷发生了分歧,有两种不同的观点。

  第一种观点认为,林亚兰与白明华之间是房屋买卖关系,集资建房的资格仍属白明华,因该房屋的退款是基于原建房集资资格的,所以该款应退给白明华。

  第二种观点认为,林亚兰与白明华之间是集资资格转让关系,林亚兰已经取得了集资建房资格,所以该款应退给林亚兰。

  评析:笔者赞同第二种观点,理由如下:

  我国《合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十七条第六款也规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。” 根据法律规定不难判断,房屋买卖关系的转户(过户)只能由房地产管理部门依法办理,任何单位都没有权力办理“房屋买卖转户手续”。白明华与林亚兰虽然曾经到单位办理了房屋转移手续,但并不能认定为双方买卖房屋关系。从事实来看,白明华从单位取得涉及退款的这套集资房,只是一种暂时性的占有行为。因为白明华还没有与单位签订房屋买卖合同,没有就房屋的最后价款进行结算,更没有取得房屋的所有权证。所以,白明华没有权利处分该房屋,白明华与林亚兰之间的集资房转让行为不能认定为房屋买卖关系,而只能是一种购房资格的转让。

  从案件基本事实可以看出,该单位建房是单纯的集资建房,集资者凭个人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是购房户因为个人身份而享受的福利款,而是房屋成本在重新计算后多收了的房屋价款。白明华既然通过协议将集资购房(资格)转让给了林亚兰,也得到了单位的认可,房屋也相应地移交给了林亚兰,单位将白明华的原始交款收据作废,在单位财务账上重新更换成了林亚兰的收据,单位与林亚兰签订了正式的购房合同,并依法办理了以林亚兰为房主的房屋所有权证。

  最重要的是,白明华与林亚兰在住房转让协议中约定:“集资房今后发生的一切费用由林亚兰承担。”应当说这是双方当事人真实意思的表现,且并不违反任何法律、法规。在这一法律关系中,所谓“一切费用”,从字面上来讲以及人们正常的思维逻辑来说,当然是包括所有的费用,即“集资房今后发生的所有可预见和不可预见的费用都由林亚兰承担”。根据“权利与义务一致性原则”,既然林亚兰承担了该集资房屋今后的义务,也理应享有该集资房的一切权利。

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