朱美娣诉上海中星集团申城物业有限公司物业管理纠纷案

上诉人（原审被告）：朱美娣，女，1943年3月22日出生，汉族，退休，住本市茅台路500弄2号楼608室。

委托代理人：吴益民，上海市和平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海中星集团申城物业有限公司（原名上海申城物业公司），住所地上海市邯郸路600弄1号3楼。

法定代表人：黄永林，董事长。

委托代理人：顾明侠，上海市震旦律师事务所律师。

委托代理人：王晓萍，上海中星集团申城物业有限公司工作人员。

上诉人朱美娣因物业管理一案，不服上海市长宁区人民法院（1999）长民初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年5月30日立案，依法组成合议庭，于2000年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱美娣及其委托代理人吴益民，被上诉人上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城物业公司）的委托代理人顾明侠、王晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定：1993年5月29日，朱美娣购置了本市茅台路500弄2号楼608室（建筑面积为79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣将该房委托申城物业公司进行物业管理，并与之签订了《房屋委托管理合同》。合同约定：申城物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理，朱美娣应积极配合；由于大楼产权性质较复杂，给管理和维修带来很大难度，申城物业公司的管理和修理费用严重不足，经双方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付给申城物业公司作“维修、管理补贴费”，由申城物业公司包干使用十年，合计人民币9，460.10元：“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的划分界线是以各分户门为界，分户门以外的均为公用部位，公用部位的一切设备和设施、结构均由申城物业公司统一管理和维修（包括街坊总体中的一切事宜）。申城物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行，结构必须保持完好，使大楼各部位都能发挥正常的使用功能；申城物业公司以“管理费”形式每月收取朱美娣人民币23.90元，一并作维修、管理包干使用；朱美娣有依约向申城物业公司按期交付管理费的义务，逾期交付超过一个月的，应偿付管理费月金额的20％违约金，并补交应付管理费等。签约后，朱美娣按约一次性给付申城物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物业公司管理费23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物业管理不善等为由拒付管理费。1995年5月18日，朱美娣所在小区茅台花苑业主管理委员会成立。茅台花苑业主管理委员会代表业主与申城物业公司签订了物业管理合同。但对上述合同的终止未作明确。

茅台路500弄茅台花苑保安保洁工作原由茅台花苑居民委员会负责并收取费用。1997年7月1日，茅台花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给申城物业公司，并由申城物业公司收取费用，保安保洁费每月为人民币5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅台路500弄2号楼的业主要求，为加强该大楼的保安保洁工作，保安保洁费用每月调整至人民币12元。另查，为朱美娣等茅台路500弄2号楼业主未支付管理费等，上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持申城物业公司与业主调解，均未结果。申城物业公司遂于1999年7月6日诉至法院，请求判令朱美娣给付物业管理费？1，862.44？元，保安保洁费890.32元，电梯水泵运行费1，134.44元，并按日3‰支付滞纳金。

原审法院于二OOO年四月二十七日作出判决：一、朱美娣应给付申城物业公司自1994年7月起至1999年11月止的管理费人民币l，553.50元及支付违约金人民币310.70元；二、朱美娣应给付申城物业公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保洁费人民币358元及支付滞纳金人民币？513.63？元；三、申城物业公司的其余诉讼请求不予支持。上述第一、二条款，朵美娣应于本判决生效之日起7日内履行。案件受理费人民币260.04元，由申城物业公司承担人民币212.75元，朱美娣承担人民币47.29元。判决后，朱美娣上诉称，其所签订的委托物业管理合同约定收取十年的管理费，违反《上海市居住物业管理条例》的规定，应认定为无效合同。由于申城物业公司物业管理不善，故自己只应承担50％的管理费，亦不应承担违约金。保安保洁费应包括在管理费中，不应另行支付该费用，也不同意承担滞纳金，要求撤销原判。申城物业公司则辩称，其提供的物业管理不存在管理不善，朱美娣与其签订的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣应按约支付管理费，且合同明确保安保洁费不包括在管理费中，朱美娣原一直向茅台花苑居民委员会支付该费用，故要求维持原判。？ 经审理查明，上海申城物业公司现更名为上海中星集团申城物业有限公司。

另查明，朱美娣为证明申城物业公司物业管理不善，提供证据（1）现场照片。（2）茅台花苑居民关于其1994年11月在乘座电梯时，电梯失控事实的证言。（3）1997年8月《新闻报》有关茅台花苑对包干费中途调整是否合理的文章。（4）1998年2月《华侨报》登载茅台花苑2号楼地下积水及预收10年包干费问题的文章；申城物业公司认为，朱美娣所提供照片并非其物业管理范围，对积水问题当时已排除，电梯未发生失控，该4份证据并不能证明其物业管理不善。对朱美娣提供其与茅台花苑居民另行支付保洁保安费的单据，申城物业公司无异议，认为朱美娣系因原支付茅台花苑居委会的保安保洁费用不够而自行予以给付。

又查明，原审法院认定事实无误。对朱美娣所提供证据（1）因该照片无法证明是申城物业公司物业管理范围，故该证据不予采信，对证据（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物业管理费，而现所提供证据仅证明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物业管理问题，故该证据不具证明力，本院不予采纳。以上事实，由当事人陈述，《房屋买卖合同》、《房屋委托管理合同》、“联建公助”房屋分估面积测量表、《物业委托管理合同》、《关于茅台花苑物业管理座谈纪要》、茅台路500弄2号楼业主要求增开电梯的报告等证据佐证。

本院认为，公民、法人合法的权益受法律保护。朱美娣、申城物业公司就本市茅台路500弄2号楼608室所签订的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，该合同系双方真实意思表示，且不违反当时的有关规定，朱美娣认为该合同违反1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第二十四条第三款关于“物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。”的规定，但鉴于双方合同约定在先，故对此付款期限应从双方的约定，《上海市居住物业管理条例》对此无溯及力。朱美娣以此为由主张上述合同无效，缺乏依据。朱美娣理应按照合同约定支付物业管理费及滞纳金。申城物业公司要求朱美娣支付物业管理费及违约金，于法有据。至于保安保洁费，因双方物业管理合同约定的管理费中不包括该费用，朱美娣亦一直支付该费用，在申城物业公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相应依据。鉴于申城物业公司对朱美娣应支付的上述费用一直连续催讨，故朱美娣应支付该费用及逾期支付的滞纳金。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当。朱美娣以申城物业公司物业管理不善，只同意支付50％的管理费无依据，朱美娣的上诉要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币260.04元，由上诉人朱美娣负担。

本判决为终审判决。

审判长 邱 燕

代理审判员 刘 辉

代理审判员 沙茹萍

二OOO年七月十四日

书记员 季伟伟