案情简介：
原告兰州某食品公司
被告北京某房地产公司
案由商品房买卖合同纠纷
案情：
原告与被告于1999年9月21日订立了购买被告开发建设的底商500平方米，单价为9800元，共计房款490万元，合同约定于1999年12月31日交房。付款方式为1998年12月15日定金50000元，1998年12月25日交纳房款147万元，1999年9月20日交纳房款147万元。工程结构封顶时交纳98万元，房屋交付时交纳房款73.5万元，办理产权手续时交纳房款19.5万元。原告分别按照合同约定的时间及方式支付了前3期的房款共计299万元。被告于2001年1月14日以原告第四期房款逾期未付10个月为由向原告发出解约通知书解除了与原告的合同。并于2001年1月22日将合同项下的房屋以12000元/平方米的售与北京市某银行。并为该行办理了入住手续。原告认为工程封顶被告应当赋有通知义务，被告单方解约属于违约行为，且该房已为善意第三人占有使用，实际履行已不可能，应当承担违约责任并赔偿原告的损失。被告辩称原告对于工程封顶知晓，且在付款条件成就时两次书面通知原告付款但原告拒不履行义务，致使被告的合法权益受到损害，被告依据合同中关于解约的约定行使合同的解除权并无不当。不够成违约，不应当承担违约责任亦不应当赔偿原告的损失。经过审理法院认定如下事实并依法作出了裁判。
法院认为原告与被告签定的合同真实有效，合同中约定的第四期工程款的支付时间是在工程封顶时，被告在此应当赋有通知义务，正是由于被告未履行通知义务擅自将房屋出售给第三人是造成合同不能够履行的主要原因，被告应当返还原告的购房款，由于被告的违约行为造成原告的损失应当予以赔偿，关于损失的计算方法按照被告出售给银行与合同约定的价格差价计算。故判决被告返还已收的工程款299万元，并一次性赔偿原告100万元。
在本文中我们针对此案讨论三个问题。
第一个问题是被告应当通知原告的义务是何义务。
法院的判决确认被告应当赋有通知义务。按照双方订立的合同条款中并未约定被告通知原告及在何时通知以何种方式进行通知，为何法院要在判决中指出被告未尽通知义务，而且正是因为被告未履行此义务才导致被确认违约，从而败诉的。那么这一义务是什么义务呢？这一义务称为“附随义务”。是依据诚实信用原则，随合同关系的发展而不断发生的，附随义务不是双方当事人在合同事先明确约定的也不是法律上明文规定的，而是随着当事人在合同履行过程中要求当事人负担的诚信义务。这种义务在当事人订立合同时是否发生不确定，在合同履行中出现情况时如果当事人不履行这种义务相对方就会受到损害。但是，在一个具体的合同中当事人之间到底会发生什么样的附随义务，一方面由当事人判断另一方面由法官予以判断。附随义务的种类、形式比较多样，我国的《合同法》列举了通知、协助、保密等方式种类，但在实践中不限于此。列如，照顾义务、保管义务、保护义务等等。对于附随义务按照其功能分可以分为实现主给付义务，使给付利益获得最大，列如以通知、协助的方式；再一种功能是为了维护对方利益列如保护的方式。
就本案而言被告的通知义务即为附随义务。原告被告在合同订立时并未约定“工程封顶”即通知原告，而是在合同履行到这一阶段被告应当作出的义务。从这一附随义务来讲其功能在于实现合同中约定的原告在“工程封顶时支付第四期房款”的主给付义务。所以被告在付款条件成就时向原告发出通知。被告作为合同项下房屋的建设单位，对于工程进度应当较于原告更加容易获悉，而且亦应当先于原告知晓，这就决定了当合同履行到此时被告赋有依诚实信用原则提醒、通知原告的责任与可能。笔者认为在此时被告向原告发出的通知内容不应当是“催款函”，而是告知原告“工程封顶”为内容的“付款提示”。“付款提示”的内容应当明确“工程封顶”的时间、原告付款的最后期间、逾期付款的后果。至于被告在法庭上出示的“催款函”应当是在确定最后付款日到来时原告未与履行时发出的，其目的是为了当原告在合理的宽限期内仍不履行付款义务时，以确定合同中约定的解除条件具备，被告取得合同的解除权，可以解除合同。
第二个问题被告是否可以行使解除权。
本案被告在原告未与付款的情形下向原告发出了《解约通知书》解除了与原告的购房合同，并嗣后将合同之标的物售与第三人，造成原告不能够取得该房产。那么被告是否可以行使合同中约定的解除权呢？行使合同解除权的依据是什么？合同解除权是指合同当事人在合同订立之后履行过程中，因一方的根本违约造成合同不能够履行合同目的不能够实现而将合同关系自始或向后消灭的权利。合同解除权的取得来自法律的规定和当事人的约定。由于解除权属于形成权，它的行使即产生解除合同的法律后果。因此，当事人拥有解除权是行使解除权的前提。但是，解除权的行使必须符合法律的规定当事人的约定的条件，必须采用明示的方式。按照我国的《合同法》规定当事人双方可以约定解除合同的条件，解除条件成就时解除权人可以解除合同。又规定当事人一方有下列情形之一时（因不可抗力致使合同目的不能够实现；在履行期届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方当事人迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能够实现合同目的的；法律规定的其他行为。）另一方当事人可以解除合同。
合同解除权分为约定解除权与法定解除权。结合本案的被告所行使的应当是约定解除权。按照原告与被告签定的购房合同中关于“逾期付款”一节的约定“买受人逾期付款超过30天的合同继续履行，但是应当按照日万分之三支付违约金至实际付款日止；买受人逾期付款超过90天的出卖人有权解除本合同……”。同时，合同中关于“付款方式”中约定“工程结构封顶时支付98万元”。即为原告的付款条件，当这一付款条件成就时原告就应当按照合同的约定支付应付款项，如果逾期未支付时应当承担违约责任，超过30天的合同继续履行原告支付违约金，超过90天时由被告选择是否解除本合同。解除合同的决定通知一经作出本合同即告解除，同时原告承担相应的违约责任。
但是，本案中原告的付款条件是否成就是一个争议的问题。前面已述，作为被告应当比原告更加知晓工程的进度，何时出地面、何时到正负零、何时封顶，也比原告更加有条件获得工程进度的信息，因此，在本合同履行过程中对于工程进度的提示较之被告更为便利，同时也就有通知提示的义务履行的便利。因此，如果被告履行了这一附随义务，在工程封顶时向原告发出“付款提示”，则本案的结果将时另外一个样子。正是因为被告迨于履行此义务或是履行此义务的方式不当，而造成原告尽管未按期付款被告依然无法行使解除权。被告在后发出的《解约通知书》由于欠缺解除权行事必要的条件，从而构成被告的单方解约，解除并未产生相应的法律效果。如果被告在原告的付款条件成就时，即使在合同中未约定解除权，在向原告发出类似付款提示的通知告之其付款条件成就，原告不与支付，而后被告向原告发出〈催款涵〉给予原告合理的期限，原告仍不履行时，被告依照合同法的有关规定亦取得法定解除权，依然可以与原告解除本合同。但是，观本案原告发出的〈催款涵〉并未达到证据效力的作用。所以，被告行使接触权即不符合法律的规定亦不符合合同的约定。
第三个问题被告承担的损失如何计算。
法院判决被告除返还已收的房款外还应当承担赔偿责任。这一赔偿凭何计算，如何计算。依据我国的〈合同法〉第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见到违反合同可能够造成的损失”。这一条款规定了一般法定的赔偿的原则。违约损害赔偿的特殊之处在于对期待利益的保护，而期待利益应当合同订立双方在合同签定时对于合同正常履行后可以获得的利益，这种利益的期待取决于合同定立双方对利益的判断与预见。如果一方发生违约的事实通过赔偿使得受害人达到合同已经履行的状态。本案中对于被告的判处赔偿正是基于此点。被告的违约是造成合同不能够继续履行的原因，被告将合同约定的房屋售于第三人是合同不能够实际履行的原因，正因为合同的不能够履行似的原告应当获得的利益受损。包括合同履行后应当获得的房屋及房屋可能取得的增值收益。当然，在双方订立合同时其增殖收益不能够确定，但是作为违约方对此可能够产生的利益是应当肯定的，这也是双方在合同订立时对日风险的分配，正是这种分配的基础上进行讨价还价才形成了合同的对价关系。因此，本案中被告单方解除合同构成违约，其售于第三方的价格与原告的合同价格之差就形成了对守约方期待利益的损害。应当予以赔偿。
通过本案我们应当注意到合同义务不仅仅是写在条款上义务内容，它还包含了合同双方为确保合同履行的顺利、为了维护交易的安全稳定，应当遵从诚实信用的原则从各个方面给予相对方的保护、照顾等附随义务。同时，对于合同履行过程中发生的诸如变更、洽商、通知等文件应当采取最有利于形成证据形式的方式作出。本案中被告的一则通知价值了百万。
梁桦水
