学区房学区名额被占用 购房者损失如何确定
【案情简介】
2019年6月，为了让儿子能够就读甲中学，余某、李某经A房产经纪公司居间介绍，向季某、张某购买了常熟市某新村房屋。A房产经纪公司、季某、张某口头承诺，所售房屋具有入学甲中学的资格。后三方在合同第十三条约定：“甲方承诺，若乙方孩子考取乙学校，合同三方免责，合同自行解除，定金退还。”然而，当余某、李某到甲中学报名时，却发现在其购买涉案房屋时该学区名额就已被占用，要到2020年才可再次使用，现如今儿子无法使用涉案房屋入学。余某、李某认为A房产经纪公司、季某、张某的隐瞒行为给其造成了损失，故诉至法院，要求A房产公司、季某、张某赔偿其损失60万元。
被告季某、张某辩称，房屋买卖协议约定内容出售房屋，但协议中没有任何一条规定出售方要为买方提供学区，或保证有哪里的上学资格，且在房产交易过程中，买方及A房产经纪公司均未提出任何异议，并承诺在出售房屋过程中，没有任何隐瞒，不存在欺骗及违约行为。
被告A房产经纪公司辩称，首先作为中介方，其已经履行了居间义务，不存在违约行为，也不是适格的被告。其次，买卖合同中并未约定学区是购买该房的必要条件，双方之间并未约定该房一定要有学区条件，因为承诺中明确表示如果贷款批不下来，合同解约，各方免责。说明原告对于该合同具有选择权，当时对于合同是否最终履行持有保留意见，不能说明买房就是为了学区。第三，即使原告买房就是为了学区，但在房产证被中介接收后，原告也未要求其就学区问题进行查询，合同中也没有约定学区查询以及确定学区的义务由中介方承担。
【难点】
原告提出的60万元损失，有无法律依据？如何确定损失金额？
案件审理过程中，原告申请对涉案房屋在2019年具有入学甲中学资格与2020年具有入学甲中学资格的差价进行评估。法院依法对外进行委托评估，后经评估机构审查后，认为原告申请的差价评估因人而异，很难合理量化，故退回法院。案件审理陷入僵局，原告确实存在损失，但无法通过鉴定确定。
【创新】
为了解涉案房屋价格情况，承办法官创新工作模式，前往市场进行实地调查。通过大量问卷调查，走访涉案房屋周边多家中介机构，向众多房产中介从业人员了解涉案房屋同一小区房屋的价格走势，后根据问卷调查结果统计得出，某新村房屋当年具有入学甲中学资格和次年才具有入学甲中学资格的价格差异在1000元/每平米上下波动。承办法官还上网查询涉案房屋同一小区售价，价格走势等情况。最终将上述调查结果及查询结果向原被告出示，均得到认可。
【裁判结果】
本案中，双方对于原告余某、李某购买涉案房屋的目的是知晓的，即为了原告孩子当年就读甲中学。被告季某、张某作为房屋所有权人，应当知晓涉案房屋学位情况；被告A房产经纪公司作为居间人，应当如实报告及提供真实的交易信息。被告季某、张某未告知原告涉案房屋学位真实使用情况；被告A房产经纪公司在告知原告学区可以查询的情况下，未向原告余某、李某披露涉案房屋的学位使用情况，导致原告儿子无法使用涉案房屋入学，存在过错，应赔偿原告损失。原告余某、李某对关于自身切身利益的事项在未得到核实的情况下草率签署协议，自身也存在一定的过错，应自担相应的损失。关于可纳入本案赔偿范围的涉案房屋2019年具有就读甲中学资格及2020年具有就读甲中学资格的房屋差价，因无法通过评估方式确定，法院参考该小区的房屋售价及从周边中介机构了解的情况，依法酌情认定每平方米差价为1000元，总价差额为65240元。对于该房屋差价损失，根据各方的过错程度及原因力大小，认定被告季某、张某赔偿两原告25000元。被告A房产经纪公司赔偿两原告35000元。一审宣判后，当事人均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。各被告在判决指定的履行期限内及时支付了案款。
【法官提醒】
房屋的首要功能属性为居住，若购买方因某种特殊需求购买房屋，在双方的购买合同中应当就该需求进行明确约定，并写明违反约定的一方应当承担何种违约责任。审判实践中，若各方当事人未作明确约定，鉴定机构亦无法给出鉴定意见时，可创新工作方式，如本案中制作调查表格，形成市场调查报告以确定原告的损失。其次，购房人要确认“学区房”是否符合对应学校的上学条件，应当前往教育部门查询，不可轻信卖方或者中介方的单方承诺。
