债权获得抵押权保护时开发商阶段性担保责任免除

三、债权获得抵押权保护时开发商阶段性担保责任免除

——某房产公司与某银行、沈某金融借款合同纠纷案

一、基本案情

沈某为购买某房产公司开发的楼盘，向某银行借款购买案涉房产，担保方式为沈某提供房产作抵押担保，某房产公司提供连带保证担保，保证期间为保证合同生效之日至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件交付贷款人之日。某银行依约向沈某发放借款，并对案涉房产办理了抵押备案登记。后因沈某未依约还款，某银行遂诉至法院请求解除借款合同，并判决沈某偿还贷款本金及利息，某房产公司对债务承担连带清偿责任，某银行对案涉房产享有优先受偿权。

二、裁判结果

潮州市中级人民法院生效判决认为，案涉房产已办理了抵押备案登记，其与抵押预告登记并无本质区别，且已办理建筑物所有权首次登记，备案登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，不存在预告登记失效的情形，抵押权自抵押备案登记之日起设立。虽然本案尚未办理抵押权他项权利登记，不符合合同约定的保证责任免除条件，但某房产公司提供阶段性连带保证担保的目的是在银行取得抵押权保障之前，其债权可通过房产公司提供连带保证担保的方式得以实现，故应以某银行实质享有抵押权作为某房产公司保证责任免除的条件。故判决某银行对处分抵押房产所得价款享有优先受偿权，某房产公司无需承担连带保证责任。

三、典型意义

本案中，人民法院避免机械适用合同条款，运用目的解释，认定债权获得抵押权保护时开发商阶段性担保责任免除，否定按揭银行同时取得房屋抵押担保与开发商阶段性担保双重保障，为预售商品房交易各方提供合理的规则预期，切实降低房地产企业过重的债务负担，为企业纾困解难。在房地产行业深度转型调整时期，人民法院兼顾金融安全和经济发展，充分运用法律工具，依法化解房地产企业债务风险，促进房地产企业平稳过渡、房地产行业稳健运行。