近日，北京市房山区人民法院审理了一起不当得利纠纷案：母亲将房屋赠与女儿，并约定享有对房屋居住至离世的权利。不料，女儿却将房屋出售，导致母亲居无定所。于是，母亲将女儿起诉至法院，要求其给付租金用于租房。
如今，越来越多的老年人会选择提前将名下房屋赠与子女，但是也会因此而产生一些纠纷。老年人自由处分住房，又想在房屋上为自己设立对抗他人的居住权，需要注意什么？
案情回顾：
80岁的程女士与老伴奋斗一生购得三处住房。2013年，老伴去世后，程女士与三个子女在居委会的见证下签订协议，约定其中两套住房归两个儿子所有，剩余一套由程女士自己所有，随后，程女士书写赠与书，将名下所有的那套住房赠与女儿，但同时约定，自己将居住在该房屋内直至去世。此后，程女士与女儿共同生活居住在该房屋内。
一年后，女儿以换房为由将该套房屋出售，所获房款140万元由女儿持有。随后的6年多时间里，女儿带着程女士到处租房居住，期间多次换租，没有安定的居所。2020年年底，程女士因居所条件不好，不再与女儿共同居住，并将女儿起诉至法院，要求女儿按月租金2500元的标准，给付5年的租金，共计15万元，5年之后的租金另行主张。
女儿王某认为，程女士已经将房屋赠与自己，故有权利卖房；而且，当时已和程女士商量好了卖房以后租房住，卖房所得的140万元款项用于租房及其他生活开销，经过七八年的花销，已没有多少结余了。王某同意给程女士租赁一间有厨房、卫生间和卧室的公寓，但是不同意给付租金。
法院经审理认为，程女士将房屋赠与女儿，同时附加义务为长期居住在房屋内直至离世，即程女士在将房屋赠与给女儿的同时在房屋上保留了居住的权利。现房屋已经出售，程女士关于居住的权利无法再通过涉案房屋予以保障，客观上也无法要求女儿按照赠与书所附义务履行。但无论从赠与合同的履行角度，或从老年人权益保护的角度，程女士的居住权益均应当依法予以保护。所以，在原有房屋被卖后，程女士要求女儿给付租金以保证其居住的诉讼请求具有事实和法律依据，法院应予以支持。关于具体租金的数额，法院根据老人和女儿的陈述、参考周边市场的租金价格，酌情确定为每月1900元。同时，考虑到程女士的年龄、身体条件，本着为当事人减少诉累的原则，同时兼顾未来情况的不确定性，酌情确定王某在本案中暂且支持3年的租金，3年之后若程女士仍存在居住需求，可另行解决。
最后，法院判令王某给付程女士租金6.8万余元。判决后王某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官释法：
民法典第六百六十一条规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。本案中，程女士将名下所有的房屋赠与女儿时附加了长期居住在房屋内直至离世的义务，女儿接受赠与后理应按照约定履行保障老人居住权利的义务。女儿在获赠房屋后，未能履行赠与书中约定的保障母亲居住使用权的义务，同时作为子女未能保障母亲老有所养、住有所居，不仅违反“权利与义务相一致”的基本原则，违反赠与合同约定的义务，也违反了孝亲敬老的传统美德，因此法院判决女儿王某给付母亲程女士租金。
根据民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。依据规定，居住权人可以排除他人干涉，对房屋享有支配和管理的权利。同时，居住权人只能对他人的房屋设立居住权。
本案中，程女士以赠与合同方式对自己的房屋设立居住使用权利不具备民法典规定的“对他人的住宅”设立居住权条件，也未进行登记，没有支配房屋的权利，难以实现“以房养老”的初衷。因此，本案的程女士在女儿违约的情况下，只能通过租金的方式保障自己居住的权利。
老年人自由处分住房，又想在房屋上为自己设立对抗他人的居住权，需要注意的是，在赠与合同签订后，先进行房屋过户，或者在办理居住权登记的同时进行房屋过户。通过 “出让”房产达到民法典规定的对“他人的住宅”设立居住权的条件，直接支配房屋，排除他人干涉。同时，签订居住权合同时注意以书面形式订立。合同签订后，双方应及时向登记机构申请居住权设立登记，保障居住权生效。（□本社记者 李卓谦 □通讯员 周蕊 曾慧）
