出租房甲醛超标 租户可以随时退租

　　近年来，随着人们对健康生活的需求不断提升，出租房的环境质量问题也备受关注，“甲醛房”事件时有发生。房屋的质量与人的健康息息相关，室内甲醛等污染物超标属于房屋的“隐蔽瑕疵”，室内污染物超标的房屋不符合居住使用条件，将会给身体健康带来一定的危害，对此，租户有权随时解除合同。

　　近日，北京市西城区人民法院受理了王先生诉某经纪公司房屋租赁合同纠纷一案，王先生以出租房甲醛超标为由要求某经纪公司退还租金、服务费、甲醛检测费，并赔偿损失。

　　原告王先生诉称，2020年10月13日，王先生通过某经纪公司承租一套房屋用于自住。居住期间，王先生发现屋内常有异味，入住涉案房屋不久，身体即出现不适反应，遂怀疑甲醛超标。经检测，鉴定机构出具检测报告显示该房屋甲醛检测结果高于国家标准。双方就退租、退款事宜未达成一致意见，王先生于当年11月1日搬离涉案房屋。

　　原告认为，检测结果显示，该房屋卧室、厨房的甲醛含量均不符合室内空气质量标准。被告作为出租方负有义务向原告提供适宜居住的房屋，现被告交付的房屋甲醛不合格不适宜居住，其行为违反了合同义务，应退还原告自2020年10月13日至2020年11月1日产生的租金及服务费；原告为检测甲醛含量而支付的空气检测费应由被告承担；原告自搬入该房屋至完全搬出，在房屋中居住生活长达18天，给原告的身体健康和精神健康造成了损害，被告应当对此承担赔偿责任。

　　被告辩称，经纪公司接手管理房屋已有5年之久，不能认定是被告装修导致房屋甲醛超标，同时也不能排除是原告的物品导致的房屋空气质量不合格，如较为劣质的鞋、衣服或小件家具都会产生甲醛；卧室和厨房的甲醛浓度属轻微超标；原告已经占有使用房屋，不同意退还居住期间的租金及服务费。

　　庭审中，被告不认可原告提供的甲醛检测报告的证明目的，被告认为检测报告仅能反映在检测时间段的空气质量，不认可房屋不适宜居住。原告称，其曾向被告反映情况，要求其对房屋空气质量进行检测，被告不同意检测，所以才自行委托专业机构检测，并将检测时间告知被告，但被告并未到场。

　　法院经审理认为，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，现出租房屋甲醛含量超标，应认定为被告构成违约，其应承担相应的违约责任。被告虽主张甲醛超标有可能系原告原因所致，但未提交证据证明，法院不予采信。

　　法院同时认为，对于原告居住期间的租金及服务费，考虑到室内空气质量虽不合格，但租赁房屋仍具有一定使用价值，承租人仍获得部分居住使用利益，故出租人对上述期间已付的租金的返还义务应以室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素酌情裁量，法院经综合考虑酌定被告应当退还原告该期间60%的租金及服务费，检测费由被告承担。

　　对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告无证据证明其损失，事实依据及法律依据均不足，法院不予支持。

　　法官说法：

　　本案承办法官周韬表示，瑕疵担保责任是租赁合同中出租人的重要义务。在租赁物存在危及承租人的人身安全或者健康的质量瑕疵情况下，出租人应对租赁物的质量瑕疵承担责任，承租人可以随时解除合同的权利，体现了民法典中人格权优先保护的原则。对于承租人未使用期间的租金，出租人应无条件退还，但是对于承租人实际居住期间租金的返还，需要依据空气质量不合格的程度、损害后果和居住时间综合考量。检测费用系租户为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，应由出租人承担。

　　民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该条延续了原合同法第二百三十三条对租赁物瑕疵担保责任的规定。因此，如果经专业机构检测甲醛含量超出国家标准，承租人可以要求解除房屋租赁合同。

　　针对租住房屋甲醛超标问题，租户承租房屋后，如对房屋空气质量存疑，应及时向出租人提出空气质量异议，维护自身合法权益，并保留相关沟通记录，同时要求出租人对租赁房屋的空气质量进行检测，如出租人拒绝配合检测，可自行委托专业正规机构进行检测，并以有效的形式通知出租人到场。

　　（作者单位：北京市西城区人民法院）