【案情】
2013年3月20日，王某与李某签订一份房屋租赁合同，约定将王某所有的一套三居室房屋出租给李某居住，合同中约定租赁期间为2013年3月20日至2017年3月20日，同时还约定第一年租金为500元/月，第二年租金为600元/月，后两年租金由双方另行协商确定，如续租需要在租金到期前一个月支付房租。前两年合同履行完毕后，王某和李某就租金未达成一致，王某因此要求解除租赁合同并返还租赁房屋，李某不同意并辩称合同租赁期尚未届满。
【分歧】
对于王某能否解除租赁合同，存在两种不同的意见：
第一种意见认为，王某可以解除租赁合同。租赁期虽然尚未届满，但是房屋租金不明确且双方未能就租金达成一致意见，即双方对房屋租赁合同中的主要条款未能达成合意，前两年租期届满后，双方间变为不定期租赁关系，出租方王某可以随时解除租赁合同。
第二种意见认为，王某不能解除租赁合同。本案中，房屋租赁期明确为四年且已约定了前两年租金，说明双方对履行合同具有一致性；虽然后两年租金未协商一致，但此时根据合同目的和交易习惯完全可以参照同地段同户型房屋租金加以确定，依据合同法解释（二）的规定，应当认定合同成立，故该租赁合同继续有效，王某不能擅自解除合同。
【管析】
笔者同意第二种意见，主要理由如下：
第一、后两年房屋租赁合同成立且继续有效。合同的内容一般由当事人自行约定，但有些条款并非决定合同成立的必备条款。为了更好地促成合同成立，各国法律规定了合同成立的必备条款。我国合同法解释（二）规定，“人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”也就是说，在我国一个合同成立的必备条款一般包括当事人名称、标的和数量，同时法律和司法解释对合同成立持积极态度。从本案中来看，合同当事人确定，标的和数量为一套三居室房屋，租赁期为四年，故该合同成立。虽然租金未协商达成一致，但是依据合同法第六十一条、第六十二条之规定，我们根据交易习惯和市场价格是能够确定，故后两年房屋租赁合同成立且继续有效，依然约束当事人双方。
第二、王某解除合同无法定事由或当事人约定事由。依法成立的合同，对当事人双方都具有法律约束力，任何一方不得擅自解除合同。首先，本案中当事人只约定了后两年租金由当事人协商确定，并没有约定协商不成时一方可以解除合同，其也不必然推断出协商不成时合同当事人应当解除合同，故不存在当事人约定事由。其次，依据合同法第九十四条的相关规定，因不可抗力、当事人一方拒绝履行延迟履行或其他违约行为致使不能实现合同目的等情形下，当事人双方或另一方有解除合同的权利。本案中仅因租金协商不成的事由不能认定承租人李某存在违约行为，故王某解除合同无法定依据。
第三、从合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应认定租赁合同继续有效。首先，本案中，从开始王某同李某签订房屋租赁合同，就说明了双方就房屋租赁达成了一致合意且都有各自的合同目的，王某通过出租房屋可以收取租金，李某通过租房可以满足居住需求。同时合同中明确了租赁期限，虽然合同未就后两年租金进行明确约定，但这只是留给双方自行协商的自由权利，而不是必然的解除合同，反之，最初双方签订合同时就只需要约定租赁期为前两年，这也充分证实了双方有履行合同四年的真实意愿。其次，从整个租房市场来看，房屋租金一直处于变化中，随着时间的推移受诸多因素影响，或上涨或降低。因此，本案中约定后两年租金由双方协商确定符合交易习惯，该做法正常、合理，应受到法律保护。最后，李某基于对王某的信任签订了房屋租赁合同，并为此做好了长期居住的准备。如果仅因为租金协商不成就认定解除合同，这将对李某造成重大的经济损失和生活困扰，于情于理都不合。
综上所述，本案中，王某不能自行解除房屋租赁合同。
（作者单位：江西省广昌县人民法院）
