以案说法

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未办理房屋产权变更登记是否影响收取租金

【案情】 2012年7月18日,李刚将位于资溪县火车站旁的房屋出租给被告陈红、刘强等人经营宾馆,双方签订《房屋出租协议》。2014年6月...

    【案情】

    2012年7月18日,李刚将位于资溪县火车站旁的房屋出租给被告陈红、刘强等人经营宾馆,双方签订《房屋出租协议》。2014年6月21日,诉争房屋经公开拍卖归原告李香所有。但由于一些客观原因,原告未能及时办理房屋产权变更登记。2014年8月8日,李香与李刚签订《转让承租押金及房租协议书》,确认李香取得标的物的所有权,李香替代李刚继续履行与陈宏等人签订的《房屋出租协议》,并通知陈宏。李香依约向被告催缴租金,李香以李香未办理产权登记,并非房屋所有权人为由,拒绝履行支付义务。

    【分歧】

    该案中,关于李香是否能向陈宏收取租金有二种不同的意见。

    第一种意见认为:李香虽然通过拍卖取得了标的房产的所有权,但是李香没有依法办理房屋产权变更登记,不能认定物权发生变动,因此李香不能据此向被告收取租金。

    第二种意见认为:主债务转让时,从债务同时转让。债权转让时只要债权人履行了通知义务,该转让就对债务人生效。租赁作为房屋产权附属的从权利,随主债务变动而发生改变。原告未办理产权转让登记,未产生物权变动的效力,但不影响李香通过拍卖取得该房屋的用益物权,李香取得用益物权,仍可以依法行使占有、使用、收益权利。因此李香可以向陈宏收取租金。

    【管析】

    笔者同意第二种意见,理由如下:  

    根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,……。”第八十条第一款:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”第八十一条规定:“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,……。”原告李香与李刚及签订的《拍卖成交确认书》合法有效,且李刚履行了通知义务,根据上述法律规定,李刚已将与被告陈宏订立的《房屋出租协议》约定的权利和义务转让给李香,李香依照与李刚的合同约定取得向被告陈宏收取租金的权利。

    同时,根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”用益物权可以通过合同方式取得,李香通过公开竞买方式购买了李刚的房屋,李刚已将用益物权交付给李香,虽然尚未办理房屋所有权转让手续,但李香已合法取得该房屋用益物权,向陈宏收取租金的行为合理合法。

    (作者单位:江西省资溪县人民法院)

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