集资建房是否可转让

    【案情】

    李某与郝某为同一国营企业单位之职工，2005年6月期间，李某把自己名下的单位集资建房指标私下协议转让给郝某，随后郝某用李某的身份信息出资并取得了集资成品房，并搬进居住。2014年10月郝某认为长期住在“他人名下”的房子，心中时常感觉不踏实，没有安全感，便找李某商量将房子的过户手续“合法化”，可李某认为当时的价格与后来行情比较，自己亏大了，不给10万元就“无门”。为此，双方僵持不下，郝某便起诉，请求法院强制李某为其办理过户手续。

    【分歧】

    第一种意见认为：集资房转让合同有效。

    第二种认为：转让时没有完全取得房产完全产权证的，集资房转让合同无效。

    【管析】

    所谓集资建房是指集资单位向职工或是社会公众筹集资金，统一用于建筑房屋给集资人使用，集资人享有有限或全部房屋产权的一种集资形式。也是政府为低收入群体居民利用企事业单位自用存量划拨用地，自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。

    赞成第一种意见认为有效的理由一：在房屋建设前双方签订的“集资房屋转让”，实际上是“集资建房的请求权转让”。故本案纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷，应当适用我国《合同法》相关规定。本案双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。

    第一种意见认为有效的理由二：《房屋转让协议》是双方真实意思表示，涉案房屋在订立协议时被申请人尚未实际取得，故被申请人对集资房的权利尚停留在一种资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。所以双方当事人订立的《房屋转让协议》合法有效，被申请人不同意继续履行合同，违反了等价交换、诚实信用和鼓励交易的原则，导致协议无法继续履行，申请人要求赔偿损失的要求应当得到支持。

    其实，“理由一”认为 ：“双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，”双方真实意思表示固然没有问题，但是，由于集资房的产权分为两个部分，集资户只享有部分产权，另一部分产权（如房屋所占住的国有土地使用权）仍然属于国家。如果认可其房屋这样进入房屋交易市场，国有土地有偿使用权的规费无意被集资户纳入腰包。因此，照此下去，不但其他应该得到救济住房的居民没有后续享有救济住房机会，而且国家将受到巨大经济损失，国家制定的救济住房政策完全失去存在的意义。

    认为有效的理由二的，以“最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。以及《物权法》第15条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。”为法律依据，同样应该是对上述“半产权”集资房的理解与一般完全产权房屋的外延概念相混淆。

    笔者认为：根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）的相关规定，即：第11条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”

　　第12条“加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；”结合对“集资建房”转让的全面理解和依据《若干意见》的规定，经济适用房（包括集资建房）的原购房者所具有的产权不是完全房屋产权所有者，若要具备必需：1、购买经济适用住房满5年；2、按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。

    由于李某和郝某的转让行为违反了该规定。《中华人民共和国合同法》第7条明确规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；《合同法》第五十二条又规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李某转让集资建房的行为，实际是一种非法买卖房屋合同行为，属于无效合同。

    由于本案起诉人的诉讼请求为“强制李某为其办理过户手续。”不再赘述其他涉及问题，就此而言，该案不应该得到“依法予以支持”的结果。

    （作者单位：江西省九江县人民法院）