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私自买卖单位集资建房是否有效

【案情】 原告杨某,男。被告周某,女。被告朗某,男,系被告周某之子。被告刘某,女,系被告周某儿媳。 被告朗某与被...

    【案情】          

    原告杨某,男。被告周某,女。被告朗某,男,系被告周某之子。被告刘某,女,系被告周某儿媳。

    被告朗某与被告刘某系夫妻关系,被告周某系被告朗某的母亲。被告周某及其丈夫郎三(于1996年去世)同系封丘县某管理局的职工。1990年左右,封丘县某管理局根据职工的要求,经研究决定,在单位自有的土地上由职工集资盖家属房,该楼于1991年竣工。当时被告周某及其丈夫有分房资格,以11000元的价格购买了该楼房的四单元二楼西户,该房加储藏室面积共计75.45平方米。之后,此房屋由周某夫妇及朗某夫妇占有使用。由于被告朗某欠原告杨某现金,2010年原告杨某和被告朗某、刘某签订协议,将该房屋作价45000元卖给杨某,并约定该房产的所有权从签订协议之日起归原告杨某所有,以后此房的利害关系与被告无关。双方还约定,该协议自签订之日起生效,双方不得反悔,该协议加盖有被告周某的印章,被告周某对此印章不予认可。该协议签订后,此房屋一直由原告杨某占有使用。近期,因该房屋需要拆迁,双方因拆迁补偿款发生矛盾,以致形成诉讼。

    【审判】

    法院审理后认为:依法成立的合同,自成立时生效。本案中,原告杨某和被告朗某、刘某均为完全民事行为能力人,在协商一致的基础上,自愿签订房屋买卖协议,是双方真实意思表示。被告朗某、刘某作为房屋共有人已将房屋实际交付原告杨某使用长达三年之久,被告周某辩称自己不知房屋买卖之事,有悖于常理。

    被告辩称卖房协议违反了《合同法》第52条第(五)项规定,即违反法律、行政法规强制性规定的协议,应属无效。但法院认为,根据《最高法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第15条的规定,《合同法》第52条第(五)项的“强制性规定”是指效力性强制性规定,而非管理性强制性规定,《城市房屋管理法》的上述规定则属管理性规定,因此该房屋买卖行为未违反法律效力性强制性规定,且不损害国家利益和社会公共利益,该协议为有效协议,对原、被告双方均有约束力。况且《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。

    最后,法院依照有关法律规定,判决原告杨某和被告周某、朗某、刘某订立的房屋买卖合同有效。

    【评析】

    本案系一起合同效力确认之诉,原被告双方主要围绕房屋转让协议是否有效的问题。笔者认为该房屋买卖协议有效,理由如下:

    首先,讨论集资房买卖行为的效力问题。集资房是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策,一般是政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋,实质上是福利分房的一种。作为一种历史性产物,地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定,但这些规定一则不具有法律法规的效力,二则多属于管理性规定,而非效力性强制规定,不能适用《合同法》第52条第(五)项规定(“违反法律、行政法规的合同无效”),应认可该类处分行为的有效性。

    从物权角度分析,《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。结合本案情,尽管涉诉房屋一直未取得房权证书,但这并不妨碍当事人之间转让买卖房屋的合同效力性。

    其次,讨论下儿子及儿媳在未取得母亲同意,将涉案房屋出让的效力性问题。该房屋未取得房产证,一直由被告朗某和刘某居住使用,从占有的角度考虑,原告杨某认为朗某和刘某就是该房屋的合法所有人。而且,该协议上还有被告周某、朗某、刘某的签字或印章,房屋出让行为合法有效。

    综上,法院判决有法有据,这样的裁判更好地维护了合同稳定和交易安全。

    (作者单位:河南省封丘县人民法院)

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