【案情】
2012年6月9日 ，康乐公司与李某签订了某地块的土地使用权转让协议，将已被A市中院裁定查封的该地块的土地使用权以437万的价格转让给李某进行房地产开发。2012年7月28日，江西省地产评估中心有限公司对该土地进行了评估，评估总地价为545万元。2012年11月17日，A市土地管理局在收到该市中院对讼争土地解封的裁定书后，将该涉案土地使用权确认给李某。
2013年3月5日，A市中院作出生效民事调解书，康乐公司应付给五洲公司280万元。五洲公司申请执行康乐公司的财产无果，遂诉至法院，以康乐公司为逃避债务清偿、将已被法院查封的土地使用权以畸低价格非法转让给李某导致其债权无法实现为由，请求确认该转让协议无效。
【分歧】
该土地使用权转让协议是否有效，有两种不同的意见。
第一种意见认为，该转让协议无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第48条规定，被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的要由人民法院准许并监督，由法院控制变卖的价款。康乐公司自行转让被查封的土地使用权违反了上述强制性规定，符合《合同法》第52条第5项关于合同无效的规定情形，因此该土地使用权转让协议无效。
第二种意见认为，该转让协议有效。《合同法司法解释二》第14条规定，《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即只有违反效力性强制性规定的合同才会被认定为无效，而违反管理性强制性规定则不会导致合同无效。《房地产管理法》第38条和《执行规定》第48条均未明确规定违反该规定的合同为无效合同，上述规定均为管理性强制性规定。因而不能凭上述规定就认为转让协议无效。
【评析】
笔者同意第二种观点。理由如下：
我国法律并未明确规定查封期间的土地使用权不能转让。法院查封，在本质上属于诉讼中的保全措施，通过对物的交换价值的控制，来实现债权人的债权。法院查封不动产的功能和效果在于保护债权人的利益、保证执行程序的进行，而非绝对禁止物的流转，更不会禁止针对该被查封物的处分合同的达成。
而且，法院的查封行为，也不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让，而只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。根据物权法上的区分原则，法律行为包括物权行为与债权行为，作为相互独立的两个法律行为，二者的成立和生效依据不同的法律规则。对于债权行为的判断，应当依据该债权行为的自身要件进行判断，而不应以物权变动是否成就作为判断标准。
本案中，康乐公司与李某签订的转让协议属于债权行为，虽然需要经土地管理部门登记才能发生物权变动的法律效果，但协议的成立与生效与后续的登记行为无关。只要在签订协议时双方均具备相应的行为能力、意思表示真实、内容合法，则合同成立即生效。因案涉土地使用权被查封而不能办理物权登记，只是不发生物权变动，对于协议本身的效力认定没有影响。也就是说，案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订转让协议行为的合法成立，更不能据此作为转让协议无效的依据。
至于价格畸低问题，按照不同的目的和要求，案涉土地有可能被多次评估且每次评估的价格都相差较为悬殊。通常，交易价格应当在充分评估财产价值的基础上，经协商依市场做出，而且转让价格是否合理，应当依据交易当时的市场情况来判断，不能以事后的价格涨跌为标准。由于五洲公司未能证明进行土地评估是案涉土地使用权转让必经的前置程序且转让价格必须以评估结论为准，故不能以转让价格畸低为由否认合同效力。综上所述，五洲公司请求法院确认转让协议无效的理由不能成立。
（作者单位：江西省石城县人民法院）
