无购房资格签了购房合同后……

“要不是你们耐心地做双方工作，我现在可能已经背负上百万元的债务了。”今年3月22日，老杨专程到江苏省无锡市梁溪区检察院向案件的承办检察官表示感谢。在无锡市两级检察机关和法院的协作推动下，一起房屋买卖合同纠纷案件的双方当事人达成调解协议，当事人老杨终于卸下了上百万元的债务负担。

突如其来的巨额债务

这起案件要从老杨多年前在上海签订的一份商品房预售合同说起。

2015年9月，老杨与上海松山公司（化名）签订《上海市商品房预售合同》，购买了该公司一套总价为1600万元的房屋，双方约定老杨应于合同签订当天支付购房款，若逾期付款超过90天，松山公司有权解除合同并要求老杨支付房屋总价款10%的违约金。

合同签订后，老杨并未按合同约定付款。松山公司于2021年8月将老杨起诉至法院，请求确认商品房预售合同已解除，并要求老杨按合同约定支付160万元违约金。法院向老杨邮寄送达开庭传票失败后，进行了公告送达。公告期满后，老杨未到庭参加诉讼，法院缺席判决支持了松山公司的诉讼请求。

2022年3月，老杨发现自己的支付宝账户和银行卡都被冻结了。到银行柜台查询后才知道，自己因为惹上了官司，已经被原告申请强制执行。老杨立即联系执行法官，结果又被告知，他已背上了160万元债务，并且法院准备拍卖他名下的一套商铺。老杨不服一审判决，向无锡市中级法院申请再审，他认为一审法院错误采用公告送达方式，使其无法参加诉讼。无锡市中级法院以一审法院已尽到送达义务为理由驳回其再审申请。2023年6月，老杨来到无锡市梁溪区检察院申请监督。

公告送达是否符合法律规定？

“他们公司是故意隐瞒我的地址，才导致我没能参加庭审的。”老杨向检察官进一步解释道，“法院是往我合同上的通讯地址邮寄的开庭传票，但合同里写的是我早就已经拆迁掉的户籍地址，2017年我的户籍地址就已经更新了，我和松山公司还有一个股东出资纠纷诉讼，审理该案的上海那家法院就是把开庭传票邮寄到了我的新地址。”

为查明松山公司是否“故意隐瞒”，检察官迅速展开调查核实。检察官发现，商品房预售合同中老杨的住址为“无锡市风和里”，该地址仅为双方约定的通讯地址，未约定为双方发生纠纷时文书送达的地址。根据相关司法解释，当事人在合同中约定纠纷发生时诉讼文书送达地址的，法院在审理过程中可直接向该地址送达文书，若仅约定地址为双方通讯地址，则不能直接视为约定了法院送达法律文书的地址。而松山公司起诉时实际向法院提供了老杨的两个送达地址，除上述“风和里”地址外，还另行提供了“塔影苑”的地址，并附上从公安机关调取的《全国库信息资料》，用以证明老杨的现户籍地址就是“塔影苑”。

由此，检察官认为松山公司并未故意隐瞒老杨的送达地址，而是一审法院仅向“风和里”地址邮寄送达了开庭传票，因“收件地址查无此人”被退回后进行了公告送达，并在公告期满后作出缺席判决。

针对老杨反映其“塔影苑”地址为有效送达地址的情况，检察官前往上海市，调取了2021年老杨涉诉的那起股东出资纠纷案的卷宗材料，查明该案中法院系向老杨“塔影苑”地址邮寄送达了应诉材料，由老杨的父亲代为签收，该地址为有效地址。

无购房资格为何会签买房合同？

根据现有证据材料，检察官认为一审法院送达程序确有错误。在原告提供了两个送达地址的情况下，法院仅选择其中一个地址向被告邮寄送达应诉材料，导致邮寄送达失败，此时采用公告送达并不符合“穷尽其他方式无法送达时方可适用公告送达”的法律规定，这也导致了老杨最终缺席了庭审。

检察官经过调查还发现，根据2015年的政策规定，老杨在上海并没有购房资格。那么，老杨为何会签购房合同？

“这房子是他们公司的原法定代表人张某送给我的，根本不是我买的！当时我是张某名下另一家公司的股东，这套房子是张某承诺给我的投资回报，所以我就跟他签了合同。第二年我退出了那家公司，跟张某也断了往来，我以为房子我不要就行了，哪知道还要付那么高的违约金！”老杨既气愤又无奈地解释道。

对此，检察官尝试向张某进行取证，在多方调查后得知，张某几年前中风过，目前身体和精神状况均不佳，无法提供有效证言。

除此之外，检察官还有一个疑问：松山公司为何时隔6年才追讨违约金？为寻找答案，检察官联系了一审中该公司的代理人。经询问得知，该公司因新旧股东更替，原股东未将房屋债权披露，所以时隔6年清盘时才向老杨追讨违约金。

根据法律规定，解除权人应当在知道合同解除事由之日起一年内行使解除权。松山公司在合同签订90天后就开始享有合同解除权，却在多年后才要求解除合同，此时松山公司已经不再享有合同约定的解除权，而是需要通过提起诉讼的方式来主张解除合同。

至此，检察机关认为，一审法院公告送达不符合法律规定，且松山公司在解除合同过程中存在过错，未及时行使合同解除权导致了自身损失的扩大。

承办检察官与双方当事人反复沟通后，发现双方均有和解意愿，但在数额上始终无法达成一致。2023年10月，梁溪区检察院依法提请无锡市检察院抗诉。无锡市检察院采纳梁溪区检察院的提请抗诉意见，向无锡市中级法院提出抗诉。2023年12月，无锡市中级法院裁定提审本案。

房屋买卖合同纠纷圆满化解

鉴于该案抗诉理由主要为送达程序错误，且主要证人无法提供有效证言导致案件基本事实难以查清，根据现有证据再审后也很难作出新的判决，且老杨的商铺面临着被拍卖的风险。为减轻双方讼累，从根本上解决矛盾纠纷，两级检察机关与法院一致认为本案的最佳处理方式系在再审阶段促成双方达成调解。于是，检法两院办案人员分头做起了双方当事人的工作。几轮释法说理下来，双方都理性表达了自己的诉求，关于违约金数额的心理预期也渐渐达成了一致。

今年3月6日，双方当事人达成和解协议：老杨于七日内向松山公司支付52万元违约金，松山公司在收到违约金后立即撤回强制执行申请。五天后，老杨一次性付清了52万元违约金。承办检察官将和解协议及履行情况告知了执行法官，执行法官及时撤回了对商铺的拍卖，解除了对老杨支付宝账户和银行卡的冻结。

至此，在无锡两级检察院和法院的接续努力、协同联动下，一场历时多年的房屋买卖合同纠纷得以圆满化解。（卢志坚　朱佩佩　施清扬　朱敏亚）