《中华人民共和国民法典》首次对居住权进行了规定,其中第三百六十六条明确了居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
现实中,有些老年人为了获得子女的赡养和照护,选择把唯一的住房过户给子女,却因子女把房卖了而无处可住;也有老年人为了“老了有一个住处”而要求在子女的房子上设立居住权却被拒绝。那么,老年人想保障居住权该如何做?“居住权”如何设立才有效?
20世纪80年代,朱某与刘某的母亲李女士结婚。年幼的刘某跟随母亲,与继父朱某共同生活。1995年,朱某夫妻二人将所居住的房屋进行了翻建,盖有西房五间、北房三间。
2000年11月,李女士因病去世,朱某与成年并结婚后的刘某继续在翻建的宅院内生活。因家庭矛盾等原因,朱某两次将刘某起诉至法院。在二人的分家析产纠纷中,朱某选择要钱不要房,于是法院对宅院内房屋进行了分割,西房五间、北房三间归刘某所有;刘某给付朱某折价款42625元。在二人的赡养纠纷中,法院判决刘某每月给付朱某赡养费700元,刘某每月探望朱某一次。
2023年,朱某第三次将刘某诉至法院,称年迈体衰、居无定所,为维护自己的合法权益不受侵害,要求刘某在宅院西房五间、北房三间为自己设立居住权。对此,刘某表示不同意,称双方已经通过两次诉讼解决了朱某的居住、养老问题,而且他也一直在积极履行赡养义务,现在朱某要求在他的房屋上设立居住权,完全没有事实和法律依据,而且分家后,朱某和新找的老伴共同生活,在老伴家居住,并不是居无定所。
法院经审理认为,根据生效判决,案涉房屋归刘某所有。朱某与刘某未就案涉房屋订立居住权合同,而且刘某并不同意就案涉房屋为朱某设立居住权,所以,朱某要求确认他对案涉房屋享有居住权的诉讼请求,缺乏相应的事实和法律依据,法院不予支持,驳回了朱某的诉讼请求。朱某不服一审判决提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。
在另一起涉居住权的案例中,张某与前夫有一个女儿秦某,2021年2月,她与秦某签订了一份《承诺书》,载明自愿将自己名下的房屋以无偿赠与的方式赠送给女儿秦某,但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。受赠人秦某承诺:在接受赠与后即承担起对母亲张某生老病死的赡养与善待义务,张某在此住房内永久居住。同年3月,张某与秦某签订《赠与合同》,约定张某将该房屋赠与秦某并于同日将该房屋过户至秦某名下,但是未办理居住权登记。
两个月后,张某发现秦某已经通过中介与朱某签订了房屋买卖合同,约定将上述房屋出售给朱某。为阻止房子被卖,张某到不动产登记中心对房子进行了异议登记,随后又将女儿秦某诉至法院,要求撤销对案涉房屋的赠与,并要求秦某返还案涉房屋并配合办理所有权变更登记手续。
法院审理认为,张某对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与,根据《承诺书》的约定,所附义务为女儿秦某对母亲张某尽到赡养义务,并确保其对案涉房屋的居住权益。而秦某在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久,即与案外人签订房屋买卖合同,出售案涉房屋,构成对赠与合同所附义务的违反。最终,法院判决撤销双方签订的房产《赠与合同》,秦某于判决生效10日内协助张某将案涉房屋变更登记至张某名下。
北京市房山区人民法院法官表示,居住权的行使有利于充分发挥房屋的利用效能,也有利于发挥家庭职能,实现家庭成员之间的互帮互助。设立居住权应当充分尊重所有权人的意志和利益。为此,民法典也规定了设立居住权应当严格遵循的各项条件。《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括当事人的姓名或者名称和住所;住宅的位置;居住的条件和要求;居住权期限;解决争议的方法。
法官表示,除了通过合同方式设立之外,居住权还可以通过遗嘱的方式设立。通过遗嘱方式设立居住权时,应当确保遗嘱的内容合法准确,并符合遗嘱的法定形式要件。此外,设立居住权的双方当事人在订立了居住权设立合同后,还应当向登记机构申请居住权登记。经过登记后,居住权才正式设立,居住权人也才能取得居住权。(□本社记者 李卓谦 通讯员 刘威)
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