中介未尽提醒义务 合同约定被判无效

法治日报全媒体记者 王春 通讯员 鹿萱

卖房后买家反悔，卖家退还定金后却被房屋中介告上法庭，面对这种情况应该怎么办？近日，浙江省温州市鹿城区人民法院审理了一起中介合同纠纷案，判决卖方不承担支付报酬义务，由房屋买受人向房屋中介支付报酬3万元。

法院查明，洪老伯有一套商住房，在挂牌出售时与中介约定，自己最后“净拿”房款282万元，中介费按房产成交价差价确定。

2021年4月1日，在中介促成下，洪老伯与想买“学区房”的魏先生签订房屋买卖合同，成交总价为288万元。同日，洪老伯、魏先生分别与中介签订中介服务合同，确定中介报酬分别约定为6万元、4万元。

魏先生向洪老伯给付定金后，由于担心涉案房产不是“学区房”，且中介未回复“百分之百”确保，故而联系中介告知洪老伯，想要解除合同，洪老伯遂将定金退还给魏先生。随后，房屋中介公司向鹿城区法院起诉，要求洪老伯、魏先生共同支付中介报酬10万元。

法院认为，涉案合同均由房屋中介提供，其与洪老伯签订的“净拿”式合同中关于报酬给付及违约责任字体偏小，未加粗提示。签订合同时洪老伯已年近九旬，在复杂经济活动中的辨别能力处于相对弱势，难以识别交易套路及可能导致的法律风险，房屋中介未就合同未顺利履行时仍应支付中介报酬对洪老伯进行必要的提示或说明，致使洪老伯无法理解相关合同义务，双方关于中介报酬6万元的约定并不适用于房屋买卖合同变更、解除等情形，合同中关于中介报酬及违约责任的约定对洪老伯不具有法律约束力。

对魏先生而言，房屋买卖合同签订、履行及解除均系其按照自己的意愿作出，亦应承担相应法律后果。现未有证据证明中介向魏先生故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。同时，由于双方不再履行合同，中介提供服务的人力成本支出相对减少。

综上，法院判决魏先生支付中介报酬3万元，驳回中介其他诉讼请求。

法官说法

法官庭后表示，在“净拿”式的中介合同履行中，中介有时利用信息不对称、不透明，在出卖人与买受人之间赚取差价，获取中介报酬。本案中，房屋中介在提供中介服务时，不恰当地利用自身信息优势及高龄老年人在复杂经济活动中的能力弱势，与职业行为道德规范不符，有违社会主义核心价值观，且损害老年人的合法权益，于法于理于情均无权向洪老伯收取中介报酬。

法官提醒，房屋中介应加强职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信。购房者在房屋交易前要审慎思考，认真行使合同权利义务，避免因草率决定引发纠纷。