对北京市大成物业管理公司与长安新城业主因封闭阳台引起物业管理纠纷案的分析

　　摘 要：笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。

　　一、 基本案情

　　原告北京市大成物业管理公司

　　被告李恕等长安新城十二名业主

　　原告诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司）的委托，负责该公司开发建设的 “长安新城”项目的物业管理。被告李恕等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。

　　被告业主辩称，我们于 2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房 一长安新城日1楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元 802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等。为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。

　　另外，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28至30日，在长安新城日1楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城日1楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城日1楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。

　　二、 审判情况

　　经审理查明，大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于 2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台].见双方的补充协议（六）。”双方签订的“补充协议”第（六）项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台：白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗，北阳台即如此。

　　2002年5月9日，大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

　　2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。

　　2002 年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。《大成南里（长安新城）物业管理服务合同》第十四条“甲方的义务”中第6项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《大成南里（长安新城）室内装饰装修管理细则》；该《细则》第二条“装修项目及要求”第四条中的第2项规定“为了保持大成南里（长安新城）的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《大成南里（长安新城）业主公约》中的 “装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。

　　被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。

　　法院认为，大成开发公司与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另大成开发公司制定的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。

　　原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决 驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。

　　三、 评析意见

　　本案涉及的以下法律问题需要总结和研究。

　　（一） 物业管理公司与业主之间法律关系的性质

　　物业管理公司与业主之间法律关系的性质是研究物业管理法律问题的基础。它们之间的关系是否受消费者保护法的调整应从以下几个方面进行考虑。

　　1、消费

　　消费者保护法所谓“消费”（Consumption）一词，其文义是相对于“生产”而言，因此，“生产”之外为满足生活目的的一切活动，均属消费。其意义可做如下说明：

　　消费是一种为了达成生活目的直接使用商品或接受服务的行为。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娱乐方面为满足人类欲望的行为，即为消费行为。

　　2、消费者（Consumer）是“为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或接受服务的自然人。”

　　3、经营者 ，依照我国《反不正当竞争法》定义，指从事商品经营或者盈利性服务的法人、其它经济组织和个人。

　　从以上几个概念进行分析，业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司以事业目的进行活动，属于服务行业，应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”。其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。

　　按照立法指导思想，合同当事人一方为消费者的场合，应当优先考虑对消费者利益的特殊保护，亦即对经营者一方的合同自由予以某种程度的限制。同时《消费者权益保护法》中关于消费者合同的规定，作为合同法的特别法，在适用上应处于优先地位。

　　在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的朝阳企业，因收费、服务质量等产生的诉讼纠纷不断增多，在目前对物业管理纠纷是否受消费者保护法保护争议较大的情况下，本案主审法官适用消费者保护法，契合了消费者权益保护法保护弱者的实质，更好地保护了合同当事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体现。

　　（二） 物业管理合同的性质――格式合同

　　依据我国新合同法第三十九条第二款规定，本案当事人双方所签的物业管理合同是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。在我国，对格式合同的规制近几年才被人们所认识，但无论立法、司法，还是行政规制方面都很薄弱。合同法根据加强格式条款的规范，设立了三项重要原则：一是明确格式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款时应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。作为司法者应当充分理解和适用这些法律精神。本案原告是房地产开发商的物业管理公司，其物业管理不应完全脱离前期的售房行为。房地产开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。原告物业管理公司在物业管理合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容应为无效。故本案认定《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益，驳回了原告的诉讼请求。

　　格式合同以契约自由为理论基础而产生和发展，最后却变为滥用自由权利的典范，进而走向了契约自由的反面。就如王泽鉴先生所言：“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假借契约自由之名，压榨弱者，是现代法律应承担的任务。”当然也是法官应承担的任务。

　　（三） 业主所有权的性质分析――建筑物区分所有权

　　本案是因业主使用阳台引起的物业管理纠纷，业主对阳台享有何种权利，能否随意封闭阳台，值得我们研究。

　　从物业管理法律制度的角度看，物业（指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公用设施、设备及相关的场地）的产权是以物业的物权为基础包括由物权衍生的其他权利的总称。在物业产权中，存在的几个基本物权是：业主对房屋的所有权，业主对大楼共用场所及附属设施及设备的所有或使用权，业主对住宅小区公用场地、公用设施及设备的所有和使用权。这三种物权是不可分割的，其中又以业主对房屋的所有权为中心，丧失房屋所有权就同时丧失后良种物权，后两种物权必须随同房屋的所有权的转移而转移。由上述物权衍生出来的其他权利主要是指业主作为大楼及住宅小区成员的权利。在现代住宅法律中，前两种物权和成员权形成了一种特殊的新型物权：建筑物区分所有权。

　　由梁彗星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章 “所有权”中单辟第三节“建筑物区分所有权”，对“建筑物区分所有权”所给的定义是：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。无疑，本案的被告一业主是建筑物区分所有权人。

　　区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。建筑物的专有部分范围的界定或者说界定专有部分的标准是什么是一个非常关键、有争议的问题，但自家的阳台属区分所有权人（业主）专有是没有争议的。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然法律在有些情况下会对业主的使用进行限制；从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改。如：《上海市浦东新区住宅小区物业管理实施办法 》第34条规定：“未经新区职能部门批准，业主和非业主使用人不得改变小区内房屋用途；不得对小区内房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、……进行违章凿、拆、搭、占”。《云南省城市住宅小区物业管理办法》第41条规定：业主和非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定；（一）未经当地县级物业管理部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、搭、占，不得在装修后使房屋的外观影响市容观瞻。

　　本案物业管理公司的委托代理人认为，建设部新修改的《住宅室内装修管理办法》规定，装修人未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，《北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定》和《北京市市容环境卫生条例》中也规定：改变原建筑物、构筑物色调、造型或者建筑设计风格的，应当先依照城市规划管理规定申报批准后再进行。被告业主未经有关部门批准而擅自封闭阳台的行为是违法的，应当拆除封闭的阳台，恢复原状。法官在审理案件过程中，就上述有关规定咨询了北京市规划局法规处。该处认为，封闭阳台应该视为是对建筑物设计风格和外立面的改变，封闭前应报规划局批准，但到目前为止，从来没有个人（包括业主）为封闭阳台来申报的，规划局也从来没有对未经批准而封闭阳台的行为进行过处罚。可见，法规处的答复是错误的，在现实生活中封阳台的行为比比皆是的情况下，认为“不得擅自改变建筑物外立面、设计风格”如此之大、模糊的慨念是对封闭阳台的行为进行限制，不符合立法规律和生活常理。

　　笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。

　　建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，近现代各国民法及建筑物区分所有权均明文规定。我国住房制度改革以来，住房、尤其是高层住宅小区发展迅速，建筑物区分所有权的归属、变动、使用和限制、区分建筑物的管理、维护和修缮纠纷不断增多，但迄今为止我国尚未进行建筑物区分所有权的立法，民法学界近几年才开始有所研究，这种现象对发展作为国民经济三大支柱之一的房地产业极为不利。当前，司法界应根据民法理论和有关精神，对诉讼的建筑物区分所有权纠纷进行合理调处，并及时总结，以期对学理研究和立法有所帮助。

　　北京市第二中级人民法院·许琳