出租人口头提出的提高租金能否产生约束承租人的效力

[案情]

原告：王某

被告：李某

王某与李某口头约定，由李某租王某房屋门面房一间，租金每月400元，租期6个月。承租期满后，王某口头通知李某，增加租金，按每月500元交纳。被告李某表示同意，即从当月按每月500元给李某交纳租金。三个月以后，李某再次上调租金，每月600元，并交押金500元。王某通知李某时遭拒，李某仍按月交纳500元租金，王某以未交足为由拒收，诉至法院，要求李某按每月600元交纳，并于年底退出房屋。

[审判]

法院审理认为：原、被告签订门面房租赁合同期满时，双方应该续租事宜重新签订书面合同。但原告只是口头形式通知，要求被告每月按500元交纳租金，被告同意后，双方按此协议履行了三个月，应视其口头协议有效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商，达成有期限的补充协议。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下，单方随意提高租金，是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年，符合门面房出租的一般情况。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求，被告按每月租金500元的口头协议履行到年底。

判决后，原告不服，上诉，至二审。

二审法院审理认为：王某与李某就房屋租金所达成的口头协议已履行三个月之久，应视为有效。但王某在未与李某就房屋租金重新达成协议时，再次提高租金的要约遭拒绝后，其要约仅系单方行为，不能作为再次提高租金收取的依据。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决：

王某与李某就房屋租金所达成的口头协议自双方当事人接到判决书后第十五日终止。

[评析]

本案争执的焦点：王某两次提高房屋租金，其行为合法性认定。实践中，应如何确认口头合同的效力问题？一般这样处理：如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议，且已实际履行，合同内容又不违反法律法规、政策规定的，一般可确认合同有效；如果双方当事人对合同成立有异议，且无其他证据可以证明，又未实际履行的，可以认定合同未成立。本案中，王某第一次将房租从400元提到500元，被告李某接受并履行3个月之久，显然符合前一种情况，故应认定合同关系有效。王某再次提高房租的要约后，虽通知李某，但李某并未作出承诺，且此后双方亦未达成协议，符合后一种情形，故应认定此合同关系未成立。

笔者认为：王某与李某之间未签订新的书面房屋租赁合同，而由王某口头通知被告应增加租金，等于发出继续承租的条件的要约；李某对此表示同意，并按此标准向王某交纳租金，是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是，该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着王某有权随时要求解除租赁合同关系，并自提出要求之日起。给予李某一段合同时间搬迁，此权利行使，并不以承租人是否同意为条件。本案新的租赁合同履行3个月时王某再次提出增加租金的请求，此应属改变同一合同关系下合同的某个具体内容的要约，而不属成立一个新的合同关系的要约。由于租金标准属双方当事人约定的事项，故只有当作为承租人的一方同意的情况下，才从承租人同意起产生约束承租人的效力。所以不能认为出租人发出提高租金的要约属违约行为，也不能认为这是一个新的合同关系并未成立。因王某未提出不按新的租金标准交租金，将自动解除租赁关系的条件，故李某不按新租金标准交纳租金，不能作为双方租赁关系应解除的依据。但根据出租人在无期限的租赁关系下可随时要求解除租赁关系的权利，原告王某不妨在诉讼请求中提出解除租赁关系的主张，而且法院应当支持这种请求。

郭梅珍 邵彦博 刘 浩