牛先生作为承租方与天天公司签订了房屋租赁合同，承租一间密码锁房屋。后牛先生向天天公司提出解除合同，并表示自己早已从该房屋中搬离，但天天公司一直未返还其房屋押金等，故牛先生将天天公司诉至法院，要求确认合同于2020年6月解除，并退还多支付的租金、押金。天天公司提出反诉请求，要求以牛先生收到该公司反诉状的时间确认合同解除时间，并支付违约金、租金及房屋占用费。日前，北京市海淀区人民法院经审理，判决合同于2020年11月24日解除，天天公司向牛先生返还疫情期间多支付的租金12万元、押金6万元，牛先生向天天公司支付违约金6万元、欠付期间的租金167778元、自合同解除之日至2020年12月3日期间的房屋占有使用费12583.35元。
原告牛先生诉称，其与天天公司签订了房屋租赁合同，由其承租天天公司的房屋，租期自2018年1月28日至2021年1月27日。合同履行期间，其多次与天天公司协商房屋租赁事宜，并于2020年6月向天天公司送达解除通知，通知对方解除该租赁合同。其在6月已经与天天公司办理了房屋交接，但是租金缴纳到了2020年7月28日，现在要求天天公司退还疫情期间以及合同解除之后其多支付的租金255162元以及租赁押金8万元。
被告天天公司辩称，其同意解除合同，但是解除原因并非牛先生所述，而是基于牛先生违约主张行使解除权，不同意牛先生的其他起诉请求。2020年6月，其收到了解除合同通知，但认为牛先生提出的解除主张没有依据，牛先生一直实际使用租赁房屋到2020年12月。2020年8月至11月都有人在该房屋教课，称是牛先生让其使用。牛先生的租金仅支付到了7月，没有支付之后的租金，属于违约行为。
天天公司在本案中提出反诉，要求以牛先生收到该公司反诉状的时间确认合同解除时间，并要求牛先生支付违约金255162元，同时支付2020年7月28日至合同解除之日的租金、合同解除之日至其腾退房屋之日的房屋占有使用费。
牛先生不同意天天公司的全部反诉请求，表示并未在7月之后使用过案涉房屋，该房屋系密码锁，其已经交房，交还房屋后天天公司自己没有更换密码，是该公司的管理失误。
法院审理后认为，牛先生租赁天天公司的房屋用于舞蹈培训。2020年6月，牛先生以受到疫情影响为由向天天公司提出解约。虽然疫情防控措施对租赁合同的履行造成了影响，但是尚未致使合同目的不能实现，牛先生据此要求解约，没有依据。牛先生在和天天公司协商解约中虽提出过交房意愿，但双方并未办理交房手续，且有他人以牛先生的朋友为名使用牛先生租赁房屋期间的密码开锁后使用该房屋。
经查，牛先生虽表示其已经将房屋交还给天天公司，对于他人使用房屋不知情，但实际使用房屋人员是从牛先生处得知密码并使用房屋。在牛先生没有提交相应退房交接材料的情况下，其应支付该期间的相应费用。现有证据只能认定牛先生于2020年12月正式退房。牛先生在合同履行过程中单方提出解约，并逾期支付租金，构成违约。最终，法院作出上述判决。
宣判后，双方当事人均未上诉，现判决已生效。
■法官说法■
双方争议的核心焦点系牛先生完成房屋返还的时间。民法典第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。若租赁期尚未届满租户需要提前退租，则需要提前与出租方协商。在出租方同意的情况下，双方可就合同解除时间、费用结算、房屋腾退及违约责任等进行协商。若在租期届满前出租方不同意解除合同，则在租户享有约定或法定解除权、或者属于法院可以依职权判令合同终止的情况下，租户可以及时采取调解、诉讼等方式解决纠纷。若双方可以就腾退房达成协议，但尚有合同所涉费用的清算问题，则可以在腾退房手续中予以备注费用清算存有争议，可通过诉讼等方式解决，以减少各方损失。
需要提醒的是，宜以书面形式约定房屋腾退事宜。本案中，牛先生在退房过程中存在两项法律风险：一是没有对自己承租房屋门锁的密码起到妥善的保管义务。涉案房屋门锁为密码锁，牛先生曾经出借该房屋后并未修改该门锁密码，导致密码因为牛先生的原因发生外泄，存在房屋被盗用的风险。二是没有办理书面的退房手续。若牛先生在其主张解约并与出租方协商时与出租方就腾退房事宜进行书面约定，则即便房门密码在其不知情的情况下被他人盗用，也无法视为是牛先生在实际使用该房屋。在此情况下，若该房屋密码被盗用，则应属于出租方管理不善所致，与牛先生无关。
