土地流转过程中原承租人权益保障

07.土地流转过程中原承租人权益保障

——叶某诉伍某土地经营权出租合同纠纷案

基本案情

2007年8月4日，甲方伍某与乙方叶某签订《山地承包协议》，约定伍某将20余亩自留山地承包给叶某，期限从2008年至2022年，总承包款3万元。协议第四条约定，“协议期间，山地被征用时，征地赔偿归甲方，树苗赔偿归乙方，甲方并且退还未到期限的承包款给乙方。”第五条约定，“如果此山地划分国家生态林时，已斩第一批木后划生态林的，其承包期内的补助金归乙方，如未斩木已划生态林的，补助金由乙方收至集体林地变迁为止。”2018年10月，经会员大会表决，伍某所在经济社与某生态林养护中心签订《林地租赁合同》，将经济社集体所有的1500余亩山地整体出租（含上述自留山地），经济社收取租金后，向伍某分配了2.7万余元。叶某以该笔租金发生在承包期内应由自己收取为由，向伍某索而未果诉至法院。

裁判结果

佛山市高明区人民法院生效判决认为，伍某依照农村集体经济组织表决通过的决议，将承包期尚未届满的案涉山地交由集体经济组织统一出租给第三人，其据此取得的山地租金既非承包协议第四条约定的征地赔偿，也非承包协议第五条约定的生态林补助金。协议双方在签订承包协议时未预料到可能出现案涉山地被整体出租的情形，未对租金归属作出约定，故应依照公平原则确定租金的归属：伍某所得2.7万余元，由叶某分得60%，伍某分得40%，伍某应向叶某支付1.6万余元。

典型意义

农村土地流转对推动规模化经营、提高土地利用效率、促进农民增收具有重要作用，但在土地流转过程中，也要妥善处理原承包（租）关系，保护原承包（租）人的合法权益。本案中，伍某将山地交由集体经济组织整体出租的行为主观上非有意为之，但客观上违反了与叶某之间的承包协议，叶某在承包期内支付了承包款，对案涉山地享受使用和收益的权利，依据公平原则，伍某应将其从第三人处所得租金支付一部分给叶某作为补偿，以保障叶某作为原承租人的合法权益。