房屋买卖交易中常伴随户口迁移问题。房屋买卖完成后卖家不迁出户口怎么办？如果涉及卖家的上一家遗留“空挂户”，买家又能否获得违约赔偿？近日，北京市海淀区人民法院审结一起案件，“诉讼时效”成为原被告双方争议焦点，最终法院判决卖家赔偿买家违约金。
卖房未迁出“空挂户” 卖家以诉讼时效抗辩
王先生与李女士在2011年签订了房屋买卖合同。合同中约定，李女士应在房屋所有权转移之日起90日内迁出户口。但李女士一直未将房屋户口迁出。王先生因此将李女士诉至法院，因王先生拟出售涉案房屋，认为“空挂户”的情况造成房屋的市场价值严重贬损、出售困难，要求李女士迁出户口并承担违约责任。
此外，庭审中，王先生还向法庭主张两项违约金的请求，其一是要求李女士按照合同的约定，给付未依约迁出户口的违约金7万元；其二是要求李女士按照全部已付购房款的日万分之五计算，赔偿自户口约定迁出之日至实际迁出之日的逾期迁出违约金。
法院根据事实查明，按照双方合同约定，李女士应于2013年4月12日前将涉案房屋中的全部户口迁出，也就是说，王先生所主张逾期迁出户口的违约行为对应两项违约金，一项为2013年4月12日未迁出的一次性违约金，另一项为自2013年4月20日起的按日计算的继续性违约金。
对此，李女士辩称，未迁出的户口实际上为房屋上一家持有者遗留的“空挂户”，并非是自己原因导致违约。得知涉案纠纷后，其已及时联系上一家人员，并已实际迁出户口；此外，户口与房屋价格并无直接关系，无法证明王先生的实际损失，向法院申请判令违约金酌减。李女士还提出，王先生未及时主张权利，其诉求已超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。
该案法官表示，户口迁出是房屋买卖交易中常见的附随义务，近年来一些多年前已完成交易的房屋买家，因房屋中遗留“空挂户”的问题起诉卖方承担违约责任。该类案件中，由于发生交易时间较早，故诉讼时效一般会成为原被告双方的争议焦点。
继续性违约金需赔偿
法院审理认为，李女士未按照约定在2013年4月12日前将涉案房屋中的全部户口迁出，该行为已构成违约，应承担违约责任。
法院表示，王先生所主张的两项违约金均适用三年的民事诉讼时效的规定，但由于王先生提起诉讼时，一次性违约金已超过诉讼时效，故该部分诉讼请求法院未予支持。
法官表示，房屋买卖双方在合同中约定的是具体日期前履行迁出户口的义务，逾期则应承担确定金额的违约金，则该项违约金属于一次性违约金，相应的诉讼时效起算日期应为合同约定履约期限届满的次日开始计算。这是因为诉讼时效制度设立本身的目的在于更好地督促权利人行使权利。虽然卖方为履行户口迁出义务的责任人，但买方作为权利人也应关注自身权利，在履行期限届满后及时确认房屋户籍情况，督促卖方履行义务。
而如果买卖双方在合同中约定的是具体日期前迁出户口，若未履行则应自逾期之日起按照具体方式持续计算违约金至户口迁出之日止，则该项违约金属于继续性违约金。此种违约金的约定方式，旨在督促义务方及时履行义务，否则每日都会产生新的违约金。对继续性违约金的诉讼时效问题，法院认为，该类型的违约金不适宜自逾期履行义务的次日起算诉讼时效，而应采用“倒推模式”，将当事人主张权利之日起前三年的违约金诉求认定为符合诉讼时效规定。
在此案中，王女士是在得知涉案纠纷后才联系上一家户主迁出户口的。在诉讼前，违约行为持续存在，产生的继续性违约金也持续存在，并且王先生已通过提起诉讼主张权利。所以，法院认为，对继续性违约金部分有效的保护范围不能从逾期之日起按照三年的诉讼时效规定来算，判定应当为王先生向李女士主张权利的前三年。最终，法院结合“空挂户”与李女士的关联程度、户口迁出情况、违约金保护期限等因素，酌定判决李女士赔偿王先生违约金5万元。
法官提示，房屋交易中买卖双方都应对户口问题予以重视，可通过做好以下工作，尽量避免出现相关纠纷。交易前，双方均应主动核查待售房屋上登记的户口信息，如存在前手“空挂户”的问题，可结合2021年北京市出台的共同户口落户政策，积极联系挂户人主动迁出。交易中，双方应在买卖合同中具体约定户口迁出的相关条款，包括但不限于房屋上现有登记户籍情况、迁出户口时限以及逾期迁出的违约责任等，避免事后主张权利时双方存在争议。交易完成后，户口迁出义务人应积极履行相应义务，权利人也应当及时申请调取涉案房屋的户籍登记情况，如出现逾期迁出的情况，尽早主张自身权利。（□本社记者 任文岱）
