【案情】
原告何西与被告何东、何南是姐弟，三姐弟1999年从父亲处继承得房产楼房一栋。2003年姐弟3人决定将房屋变卖，被告莫祝决定购买该房，后来由何东、何南与莫祝签订房屋转让协议，莫祝以18万元的价款购买该房，先支付10万元，剩余8万等到房屋办理了过户手续之后再支付。
现原告何西向法院起诉，称该房子所属的土地是行政划拨所得，未经行政机关批准，该房屋买卖协议无效的，请求法院认定该房屋买卖合同无效。
【分歧】
诉争房屋所属的土地为行政划拨所得，在未经政府批准情况下，签订的《房屋转让协议》是否有效？
第一种观点认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 “以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，本案争议房屋土地使用权是以划拨的方式取得，转让房子时，应当报有批准权的政府批准，而双方在签订转让协议时，未经有批准权的政府审批，因此《房屋转让协议》应认定为无效。
第二种观点认为，《房屋转让协议》是有效的合同，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条可以看出，法律并不禁止将“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，是可以转让的，房屋买卖协议是双方真实意思表示，应当认定有效。
【评析】
笔者赞同第二种观点，《房屋转让协议》有效。
从《房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定可以看出，法律并不禁止将“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，是可以转让的。
对于法律条文规定的“审批”，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批。也就是说，法律规定的审批是对物权行为效力的限制，而非债权行为效力的限制。本案中签订的房屋买卖协议是债权行为，虽然签订合同时没有履行报批、登记手续，但不影响合同的效力。
（作者单位：广西南丹县人民法院）
