现实生活中，购房过程涉及很多法律专业问题，但很多人在实际购房过程中，往往会被地产公司的“花式”诱人广告吸引，未考察周全就“激情入手”，导致买房“喜事”变成“官司”。近日，在北京市通州区人民法院判决的一起案件中，法院最终判决双方解除合同，地产公司退还房款并赔偿违约金。
“临街旺铺4.2米挑高送小院：××商铺在售，主力70-130平方米临街餐饮旺铺，赠送80-90平方米地下室，赠送35平方米小院或露台，首层4.2米，二层为3.9米，价格为70000元/平方米……”购买90平方米的房屋，就能赠送80平方米的地下室，还有露台，这样诱人的宣传，在寸土寸金的北京，很快吸引了大批买主。
张先生是北京某信息公司的负责人，他也注意到这条某地产公司为推销位于北京市通州区某处楼盘底商所做的宣传单。面对“买一赠二”“一拖二”的诱人广告词，张先生认为十分划算，于是该信息公司便与地产公司签订《商品房预售合同》，约定分十期付款购买涉案房屋。
然而，等着交房的张先生却在临近交房时得到一个“噩耗”：广告中所宣传的地下室和露台无法交付。原来，北京市规划和自然资源委员会通州分局向该地产公司发出《责令限期整改通知书》，要求其限期回填擅自建设的地下室。
“因为有赠送面积，所以当时房价远远高于周边小区。”张先生表示，现在地下室无法交付，自己无法接受这样的结果。随后，信息公司没有再支付新一期房款。地产公司将信息公司诉至法院，要求其继续履行合同，支付房款，并支付违约金。信息公司则提出反诉，要求解除合同，退还已支付房款，并支付违约金。
对此，地产公司主张，己方从未承诺赠送地下室和露台，双方的合同中也没有相关约定，所以信息公司不能以这样的理由要求解除合同。信息公司则提交了地产公司在网络上进行宣传的公证书及纸质宣传材料，并申请当时的售楼人员出庭证明涉案房屋总价高于周边地区同等面积户型200万元左右。法院工作人员到现场勘查发现，涉案商铺格局为地上一层和二层。商铺楼梯下方的地板被人为破开，经观察，下方有较大空间，信息公司称这就是地产公司承诺赠送的地下室。
法院经审理认为，商品房的销售广告等对于买房人可得面积作出承诺（赠与无合法手续露台、地下室等），对房屋价格产生重大影响的，即使未载入合同亦应视为合同内容。卖房人违反该内容可构成根本违约，买房人有权主张解除合同及违约赔偿。
该案主审法官刘析鹭介绍，在本案中，根据信息公司提交的公证书和宣传网页中显示有涉案商铺所在楼盘信息，信息来源为地产公司，同时地产公司对于涉案楼盘的纸质宣传册及宣传单亦载明“赠送地下室”相关内容，说明地产公司确有在广告中对房屋面积的扩大情况作出详细说明，该广告内容可以认定构成具体允诺。根据北京市规划和自然资源委员会通州分局作出的《责令限期改正通知书》所载，地产公司在涉案楼宇仅取得地上两层建设工程规划许可的情况下，擅自在涉案楼宇地下建设一层地下室。
“根据对涉案商铺、周边商铺以及样板间的现场勘查，以及涉案商铺内楼梯下方有地下空间等情况，信息公司主张地产公司曾向其宣传购买涉案商铺赠送地下室，并对地下室的面积、位置等进行了较为具体的说明是属实的。”刘析鹭说。
现地产公司建设地下室的行为已被行政机关认定为违法并责令地产公司限期回填，导致地产公司无法向信息公司交付地下室，该项合同无法实现，地产公司属于严重违反合同约定，构成根本违约，信息公司有权据此申请解除合同。最终通州法院作出判决，解除双方《商品房预售合同》，地产公司退还房款并支付违约金13万元。
刘析鹭提醒，近年来，个别地产开发商通过宣传小区物业服务和小区环境设施，一楼赠送花园、地下室，顶楼赠送露台等手段，想方设法谋取更大利润。但开发商为规避全部实现宣传内容导致的高额费用，往往不将这些在宣传中作为主要噱头的内容写进双方签订的商品房买卖合同，导致开发商交付的房屋不符合宣传所述或者根本没有相关设施的情况时有发生。因为双方书面合同中没有相关约定，广告内容难以举证，买房人维权困难，有时甚至无法提起诉讼。
“作为买房人，一定要注意广告宣传的诱人内容是否写入合同，广告中对该内容是否有非常具体的描述，如果没有写入合同，要慎重购买；如果没有写入合同但仍决定购买，要注意留存广告宣传的相关证据，便于维权使用。”刘析鹭表示，作为开发商，不应在广告中进行虚假宣传，如果进行了这样的宣传，这些宣传又确实对房价产生影响，意图通过广告内容不写入合同躲避合同义务是行不通的。（□本社记者 王蓉）
