2018年4月5日，宫女士与某房地产营销公司签订《团购合同》，约定由某房地产营销公司为宫女士购买商品房提供信息及团购服务，宫女士意向房源为某小区B1户型1号楼20-27层01号，宫女士向某房地产营销公司交2万元团购服务费，享购房款5万元优惠。
【案情简介】
2018年4月5日，宫女士与某房地产营销公司签订《团购合同》，约定由某房地产营销公司为宫女士购买商品房提供信息及团购服务，宫女士意向房源为某小区B1户型1号楼20-27层01号，宫女士向某房地产营销公司交2万元团购服务费，享购房款5万元优惠。2018年4月28日，宫女士与某投资公司签订了《某小区内部认购协议书》，宫女士购买某投资公司开发的某小区1号楼26层2号房屋，房屋图测建筑面积85.95平方米（以最终房产测绘部门实际测量的数据为准），优惠后认购价794,922元。付款方式为签订认购协议书时宫女士支付3万元定金，首期房款支付后，定金转为首期房款的一部分；2018年5月6日前付清首期房款244,922元；剩余房款采用贷款的方式支付。协议约定某投资公司应于2018年8月31日前取得商品房预售许可证，逾期未取得的某投资公司自2018年9月1日起至商品房预售许可证签发之日，按宫女士已付房款的年化7.8%计付逾期违约金。宫女士于认购协议书签订当日向某投资公司交付了3万元定金，于2018年5月3日交付首期房款214,922元，共计支付购房款244,922元。2019年8月，宫女士得知购买的某小区1号楼没有26层，遂找到某投资公司核实，某投资公司承认此事，但一直没有提出解决方案。2020年4月，宫女士再次到某投资公司处协商此事，某投资公司明确表示无法解决，称宫女士可以解除合同，但某投资公司不赔偿任何损失。此时宫女士得知，某投资公司于2020年1月9日取得该项目商品房预售许可证。现该楼盘房屋价格已上涨，该小区1号楼21层与宫女士购买房屋相同户型的房屋，价格已上涨到1,193,857元。因某投资公司的违约行为，导致宫女士现购买相同户型房屋需多支付房价款398,935元。宫女士认为，其与某投资公司签订的《某小区内部认购协议书》成立并生效。某投资公司向宫女士出售的房屋未取得相关行政许可，也未施工建设，导致合同目的无法实现，合同无法继续履行，依法应当解除。某投资公司依法应向宫女士返还已支付的全部购房款，向宫女士支付逾期办理商品房预售许可证的违约金，同时应承担因其违约给宫女士造成的损失，包括宫女士支付的团购费损失、房屋差价损失及相应的利息损失。
【争议焦点】
（一）宫女士是否有权要求解除《某小区内部认购协议书》；
（二）某投资公司是否应向宫女士返还购房款及因合同解除给宫女士造成的利息损失及违约金应如何计算；
（三）某投资公司是否应赔偿团购费损失及利息；
（四）某投资公司是否应当赔偿因房屋涨价导致的房屋差价损失，如应赔偿，赔偿金额是多少。
【裁决结果】
（一）解除宫女士与某投资有限公司签订的《某小区部认购协议书》；
（二）某投资有限公司向宫女士返还购房款244,922元，并支付自2018年4月28日至2018年8月31日止，按中国人民银行公布的银行活期存款利率计算的资金占用利息297.65元；自2018年9月1日至2020年1月9日，按已付房款年化7.8%计算的违约金26,267.88元；自2020年1月10日起至实际给付之日止的资金占用损失以244,922元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；
（三）某投资有限公司向宫女士支付2万元，并支付自2018年4月5日起至2020年5月20日的资金占用损失1,953.66元；自2020年5月21日至实际给付之日止的资金占用损失以2万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；
（四）驳回申请人宫女士其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
（一）宫女士是否有权要求解除《某小区内部认购协议书》
2018年4月28日宫女士与某投资公司签订了《某小区内部认购协议书》，宫女士购买某投资公司开发的某小区1号楼26层2号房屋。2019年8月宫女士得知所购楼没有26层，该情况得到某投资公司确认。双方未能就解决方案达成一致，宫女士的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。据此，宫女士有权解除协议。且本案中，宫女士于2020年4月再次与某投资公司协商，某投资公司明确表示无法解决，称宫女士可以解除合同，当日应为宫女士知道或者应当知道解除事由之日，故宫女士解除权并未消灭，可以解除《某小区内部认购协议书》。
（二）某投资公司是否应向宫女士返还购房款及因合同解除给宫女士造成的利息损失及违约金应如何计算。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。故某投资公司应向宫女士返还已收取的购房款244,922元。根据《某小区内部认购协议书》约定，某投资公司向宫女士支付自2018年4月28日（资金被某投资公司占用起始日）至2018年8月31日（承诺取得预售许可证之日）止，按中国人民银行公布的银行活期存款利息给付资金占用利息；自2018年9月1日至宫女士申请解除《某小区内部认购协议书》或继续履行协议至商品房预售许可证下发之日止，按已付房款年化7.8%给付逾期违约金。仲裁庭认为，本案中，《某小区内部认购协议书》第二条是某投资公司对该项目商品房预售许可证的承诺，且第二条、第三条第三项及其上“若乙方申请解除本认购协议书并申请退款日，某小区项目的商品房预售许可证已获签发，则甲方有权不接受乙方解约及退款申请，但甲方仍按本内部认购协议书第二条、第三条第三项规定，计付逾期违约金予乙方”的适用条件均为协议继续履行情况下违约责任的确定。本案中，宫女士解除《某小区内部认购协议书》的原因不是商品房预售许可证延期取得的问题，商品房预售许可证何时取得均不影响合同目的无法实现的结果，故不宜适用上述约定。但是，《某小区内部认购协议书》第二条第三款第一项、第二项约定了购房人解除合同情况下，某投资公司应支付的利息及违约金，即某投资公司接受自己违约情况下应承担约定的违约责任，虽然本案中解除合同原因与协议约定不同，但根据“举轻以明重”的原则，并因为解除合同的法律后果是相同的，可参照《某小区内部认购协议书》的约定由某投资公司承担违约责任。因双方已在合同中对违约金有了明确约定，故某投资公司自2018年9月1日至2020年1月9日（实际取得销售许可证之日），应按已付房款年化7.8%支付给宫女士违约金26,267.88元。在双方约定支付违约金期限内（即2018年9月1日至2020年1月9日），对于宫女士又主张给付其该期间内的利息损失的请求不应予以支持。因合同解除，某投资公司长期占用宫女士房款，宫女士请求给付已付房款的利息的仲裁请求仲裁庭应予支持，但其主张的给付期限及利率标准不能全部支持。本案的购房款占用利息应分段计算，即宫女士支付上述购房款之日起至约定销售许可证取得之日止（自2018年4月28日至2018年8月31日止），根据双方合同约定，按中国人民银行公布的银行活期存款利率计付资金占用利息，共计297.65元；2018年9月1日至2020年1月9日（实际取得销售许可证之日），已如前所述支持了违约金，故不再另付利息。自2020年1月10日起至实际给付之日止，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息损失。
（三）某投资公司是否应赔偿团购费损失及利息。2018年4月5日，宫女士与某房地产营销公司签订《团购合同》，约定由某房地产营销公司为宫女士购买某小区商品房提供信息及团购服务，宫女士向某房地产营销公司交2万元团购服务费，某房地产营销公司不是本案当事人，不受仲裁裁决约束。但《团购合同》上，某房地产营销公司的签名处置业顾问为王某，王某是宫女士自进入售楼处后一直跟随宫女士的销售顾问，也是某投资公司举示证据微信聊天记录中与宫女士协商解决纠纷的工作人员，同时，宫女士的2万元团购费与首期房款交纳地点均在售楼处。宫女士签订合同、交纳购房款均由王某协助完成。后期产生纠纷，也是王某和某投资公司经理依某某沟通协商。可以看出该团购费是受某投资公司指示支付，非由宫女士单独委托产生。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。2万元团购服务费应为宫女士购房必要支出，合同解除后，该部分费用属于宫女士的损失，宫女士主张某投资公司赔偿团购服务费及资金占用损失的请求应得到支持。故某投资公司应自支付团购费用之日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付资金占用损失，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失。截止2020年5月20日为1,953.66元。
（四）某投资公司是否应当赔偿因房屋涨价导致的房屋差价损失，如应赔偿，赔偿金额是多少。根据《合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。宫女士购买房屋付出了金钱及时间成本，房价上涨是合同履行后宫女士可获得的利益，房屋差价也可认定为合同解除后，宫女士购买其他房屋时遭受的损失。故补偿因房屋价格上涨而产生的房屋差价符合法律规定，应予支持。但是，由于宫女士提供的经过公证的赵某与某投资公司于2020年4月15日签订的《某汽车欢乐广场内部认购协议书》未能实际履行，2020年4月18日即以7天无理由退房为由解除合同，故该协议所载明价格不能认定是双方真实交易价格，不能作为认定房价上涨导致房屋差价金额的依据。且某投资公司举示的证据证实，与案涉争议房产同一单元，不同楼层，面积相同的房屋的售价与案涉争议房产合同约定价格并没有大的差距，故宫女士请求的金额没有事实依据，不应予以支持。
【结语和建议】
本案中，宫女士与某投资公司签订合同的目的因客观原因无法实现，符合《合同法》第九十四条关于合同解除的规定，且双方对于变更合同未能达成一致意见，因此宫女士解除合同、返还购房款的请求符合法律规定。且某投资公司在未取得预售许可证的情况下进行房屋预售，这一行为已经违反了相关的法律规定，在与宫女士签订的合同中也明确的约定了逾期取得预售许可证的违约责任，因此某投资公司承担违约责任符合合同约定。
近些年，房地产行业不景气，开发商因资金紧张延误工期导致逾期交房或无法交房的情况屡见不鲜。民众在购买房屋的时候，一定要尽可能的审核相关资质、了解房屋（楼盘）状况，避免房屋价款已经交付，但是无法入住的情况发生。一旦出现逾期交房或无法交房的情况，当事人一定要保存好证据，以维护自身的合法权益。
