2004年3月13日,郑某安与某公司订立《商品房买卖合同》,约定购买商业用房面积251.77㎡,单价2万元/㎡,总价503.54万元。郑某安付清房款后,2005年6月,某公司将该房产交付郑某安使用。郑某安出租使用该房产期间,未办理房屋产权过户手续。
2012年1月16日,某公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》,将包括郑某安已购商铺在内的一层46-67号商铺共计2089.09㎡,以单价0.9万元/㎡、总价1880.181万元出售。2012年1月20日,双方办理房屋产权过户手续。经评估,案涉商铺以2012年1月20日作为基准日的市场价格为:单价6.5731万元/㎡,总价为1654.91万元。2013年2月28日,郑某安诉至法院,请求判令解除《商品房买卖合同》、赔偿其损失等。
一审法院认为,郑某安的损失应当以合同正常履行后可以获得的利益为限。某公司于2012年1月20日向某百货公司办理了案涉商铺的过户手续,构成违约,导致郑某安与某公司之间的合同无法继续履行,某公司应按此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价1151.37万元,向郑某安赔偿。故判决某公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。
二审法院认为,在房价涨速过快、涨幅较大的情形下,对于房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第八条规定了惩罚性赔偿制度。综合考虑上述情形,对某公司应当承担的违约责任加以认定,故判决某公司向郑某安返还已付购房款503.54万元,赔偿损失503.54万元。
郑某安申请再审被驳回后,向检察机关申请监督。
那么,在一房二卖中,买房人的可得利益损失如何赔偿?
第一种观点认为,在《解释》已经实施的情形下,某公司应当预见到,如其违反合同约定,根据《解释》第八条的规定,其可能承担的违约责任,除对方当事人所受直接损失外,还可能包括已付购房款一倍的赔偿。因此,某公司应当承担已付购房款一倍的损失赔偿。
第二种观点认为,某公司在订立合同时应当预见到其违约可能承担的房屋差价损失。根据合同法第一百一十三条规定,某公司应当承担房屋差价的损失赔偿。
笔者赞同第二种观点。具体理由如下:
首先,从法理分析,房屋差价损失属可得利益损失。由于损失发生的具体情形复杂,法律并未规定损失的具体含义。法理上,损失是指因一方违约而使守约方遭受不利,包括所受损害和所失利益。所受损害一般是指财产的直接减少。所失利益一般是指可得利益损失。可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等。从遵守等价交换原则、鼓励交易的角度出发,违约损失赔偿应当受到可预见性规则、减损规则、损益相抵规则等限制。但是,由于法律规定较为笼统,对可预见性规则、可得利益损失的理解在司法实践中存有分歧。从公开的“一房二卖”案例看,有关房屋差价损失赔偿的判决理由大相径庭。本案一审、二审判决即是如此。一般认为,违约人预见的内容,是指违约人在订立合同时应当预见的损害类型,而非损害程度,更非损害数额。在“一房二卖”案中,房屋出卖人在订立合同时应当预见到,如再次出卖该房屋可能造成买受人的损失。因此,房屋差价损失属于可得利益损失。司法实践中,可得利益损失的计算方法有差额法、类比法、估算法、综合裁量法。房屋差价损失即是依据差额法计算出来的可得利益损失。
其次,从法律规定判断,案涉房屋差价损失应当由某公司赔偿。合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《解释》第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致合同目的无法实现,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。考察《解释》的立法背景可知,该《解释》在对因违约导致合同解除后果的处理上,除适用合同法规定的违约责任形式外,还特别增加了对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任。因此,二审法院认为“该条规定的‘损失’并不包括对可得利益损失的赔偿”“某公司应当预见到,其可能承担的违约责任,除对方当事人所受直接损失外,还可能包括已付购房款一倍的赔偿”,是对该条的错误解读。合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。民法典第五百八十四条对此作出相同规定。某公司作为一个从事房地产开发的公司法人,在订立合同时应当预见到,若违反合同约定,将承担包括差价损失赔偿在内的违约责任。况且在案涉商铺交付郑某安8年之后,某公司再次出售时,对案涉商铺的市场价格应当知悉,对因此会给郑某安造成的房屋差价损失也是明知的。因此,某公司应当赔偿案涉房屋差价损失1151.37万元。
处理结果:2019年1月,最高人民检察院发出再审检察建议。2020年3月,最高人民法院认为该案适用法律确有错误,决定再审。2020年11月26日,最高人民法院作出民事调解书。主要内容有:1.解除郑某安与某公司订立的《商品房买卖合同》;2.某公司向郑某安返还已付购房款503.54万元,赔偿可得利益损失503.54万元和查档查询费550元(某公司已支付完毕);3.某公司另行支付郑某安商铺差价损失450万元,于2020年12月31日支付200万元,于2021年5月31日前付清其余250万元;如某公司未能如期足额向郑某安付清上述款项,则某公司再赔偿郑某安差价损失701.37万元。
(作者单位:最高人民检察院第六检察厅)
