法治日报全媒体记者徐伟伦 通讯员王利侠
新买了一套房子,正沉浸于乔迁之喜时,物业公司上门索要原业主拖欠的物业费和滞纳金3万余元,购房人是否应该付款?近日,北京市顺义区人民法院依法审结一起物业费纠纷案,判决驳回了物业公司诉讼请求。
法院查明,凌先生的该套房屋是通过司法拍卖购得,物业公司诉称原业主一直未缴纳2016年7月9日至2021年11月2日期间的物业费1.8万余元,并产生滞纳金1.2万余元,应由该房产的现业主凌先生支付上述费用。
凌先生表示,涉诉房屋系其通过拍卖所得,物业公司主张的欠费期间其并非业主,也未享受物业服务,物业公司不应向其主张费用;其次,拍卖公告记载物业费、供暖费等由买受人自行与相关单位协商解决,并未规定物业费由买受人承担。此外,凌先生指出,物业公司提交的与原业主签订的物业服务协议中明确约定,转让房屋时,原业主应结清应缴纳的各项费用,物业公司应向前业主追缴所欠物业费。
法院认为,司法拍卖的实质,是将被执行人的财产予以变卖,拍卖后的价款依照法律规定对全部债权人予以平等清偿,原告物业公司对涉案房屋拖欠的物业管理费只享有普通债权,无优先受偿权。据此,法院对物业公司的诉求不予支持。
法官庭后表示,凌先生对涉案房屋确权之前的物业费是否有缴纳义务,还应根据司法拍卖文件予以确认。从法院拍卖公告分析,并没有将拖欠的物业费作为要承担的费用列明,而只是将其表述为买受人自行与相关单位协商,协商即意味着是否承担责任是不确定的,协商不成,拖欠的物业管理费并非必然由竞拍人负担。
具体到本案中,由于拍卖文件未对确权之前的物业费进行明确约定,根据合同相对性原则,物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费,获得生效债权文书后可向法院申请执行或参与拍卖房款分配。
